Ипотека для иностранцев в Германии: условия и особенности. Факторы, влияющие на процентную ставку. Личный опыт и рекомендации финансового эксперта.
Ипотека в Германии: доступность, условия, советы. Фото: unsplash.com

В этой большой статье вы узнаете, как устроена ипотека в Германии и получите ответы на самые популярные вопросы по этой теме.

Читайте также: Почему аренда жилья дешевле покупки в Германии.

Ипотека в Германии: доступность, условия, советы

В Германии процентная ставка по ипотеке достигла исторического минимума. В некоторых городах арендная плата оказывается дороже, чем ипотечные взносы за аналогичное жилье. Логичнее приобрести собственную недвижимость, чем продолжать жить в аренде.

Кто может получить ипотеку в Германии

При обращении в немецкий банк сразу проверяется место жительства заявителя. Гражданство на решение не влияет, но иностранцам, проживающим в Германии, получить займ сложнее, чем немцам.

Города, где выгоднее купить, чем арендовать

Город Разница в площади при ипотеке 1000 евро в месяц по сравнению с арендой
Хайдельберг +6м²
Дортмунд +5м²
Майнц +3м²
Вольфсбург +2м²
Эссен +1м²

Читайте также: Сколько могут сэкономить владельцы жилья в Германии.

Место жительства

Главное условие — постоянное проживание в Германии. Это относится и к обладателям немецких паспортов. Без немецкой прописки кредит не получить.

У граждан стран ЕС отличия в статусе минимальные. Если иностранец с паспортом страны Евросоюза зарегистрирован в Германии, его запрос рассматривается по аналогичным с немцами параметрам.

Граждане третьих стран должны предоставить разрешение на пребывание в ФРГ. 90% финансовых институтов отказывают иностранцам с ограниченным ВНЖ. Остальные осторожно выбирают клиентов.

Возраст

Ипотечный кредит в Германии можно получить только с 18 лет. Людям старше 65 лет займы выдаются редко.

Банки рассчитывают схему возврата долга для каждого клиента. Даже если контракт заканчивается до наступления пенсионного возраста, оценивается возможность возврата. Если прогноз показывает нехватку финансов на пенсии, клиент получает отказ.

Возрастную проблему можно обойти через более молодого поручителя, например, детей или супруга.

Бюджет на покупку недвижимости

Максимально допустимый бюджет рассчитывается по формуле: (месячный заработок нетто + пособие на детей) * 111 + личный капитал.

Первоначальный капитал

  • Стандартный минимум: покрытие сопутствующих расходов в среднем — 10% стоимости. Чем больший личный капитал подтверждает заёмщик, тем выше возможный долг.
  • Если сопутствующие затраты полностью финансируются из накоплений, банк определяет размер ипотеки (Darlehen) как 100% цены жилья. Когда накопления больше, величина долга в процентах стоимости объекта снижается. Чем меньше займ относительно оценки, тем лучше.

В капитал включаются деньги на сберегательных и расчетных счетах покупателя. Личные сбережения выше 40% гарантируют лучшие условия.

Месячные выплаты

Покупатели ориентируются на арендную плату за аналогичное жилье. Например, семья платит 800 евро в месяц за аренду и откладывает 300 евро. Значит, за такую же недвижимость разумно выплачивать 800-1100 евро. Поднимать планку выше рискованно.

Оптимальный срок ипотеки

Срок кредитного контракта не связан с тем, когда задолженность будет выплачена.

Например, «взять ипотеку на 10 лет» не означает, что через 10 лет долг будет выплачен полностью. Ипотечный договор подразумевает, что в этот период процент не изменится.

Максимальный срок погашения привязывается к возрасту выхода на пенсию. Также учитываются другие жизненные этапы, такие как получение наследства или уменьшение расходов после съезда детей.

Полная стоимость жилья в Германии складывается из:

  • Цены недвижимости
  • Налога на владение
  • Услуг нотариуса
  • Внесения записей в земельную книгу учета
  • Ремонта
  • Процента маклеру

Минимальные сбережения покупателя должны составлять хотя бы перечисленные сопутствующие расходы, что требует наличия 10% стоимости для покрытия обязательных расходов.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотечного кредита в Германии заключается в предоставлении крупной суммы на покупку недвижимости под определенный годовой процент. Недвижимость становится гарантией возврата капитала. Банк оценивает объект сам, и расчетная цена не всегда равна реальной.

Если прекратить платежи, имущество должника выставляется на принудительный аукцион для погашения долга.

Банк оценивает риск займа по десяткам параметров, включая стабильный доход, востребованную профессию и начальный капитал.

Как искать ипотеку

Обычно люди обращаются в ближайший известный филиал банка. Однако в Германии сотни банков с различными требованиями и условиями выдачи займов.

Две платформы поиска и сравнения ипотечных кредитов позволяют вносить сотни параметров и отправлять запросы в 400 банков, страховых компаний и строительных касс.

Системы платные и доступны только официальным финансовым консультантам.

Поддержка государства

Строительство или покупка недвижимости поддерживается на федеральном и земельном уровнях. Государство выдаёт ссуды через KfW на сумму до 100000 евро с льготной ставкой. Поддерживается также ремонт, например, под нужды инвалидов или пожилых.

Страхование должника

Важно защитить семью от утери кормильца. Долги после смерти одного члена семьи перейдут на оставшегося супруга. Поэтому необходимо застраховать жизнь на сумму равную или большую, чем обязательства перед кредитором.

Погашение ипотечного кредита

После подписания контракта открывается счёт на имя владельца жилья, и каждый месяц снимается процент, а оставшаяся часть регулярного платежа уходит на погашение задолженности.

После завершения ипотеки, если займ не погашен, должник может выплатить оставшуюся сумму разом или перекредитоваться.

Размер ежемесячного платежа состоит из двух частей:

  • Tilgung — доля погашения основной суммы долга
  • Zinsanteil — доля процентов по кредиту

Чем выше ставка погашения (Tilgung), тем быстрее закрывается ипотека. Но высокая ставка означает больший ежемесячный платёж, что требует компромисса.

Примеры выплат с разным Tilgung

Параметры 1 ипотека 2 ипотека
Сумма 200000 евро 200000 евро
Процентная ставка 3% 3%
Срок фиксации процентной ставки 10 лет 10 лет
Tilgung 2% 2,5%
Ежемесячный взнос, первый месяц 833,33 евро 916,67 евро
Переплата за 10 лет 59650,00 евро 59100,00 евро
Долг после 10 лет 153738,22 евро 147438,15 евро

Дополнительное погашение кредита

Sondertilgung — дополнительные выплаты

Sondertilgung представляет собой дополнительные выплаты в тело кредита, которые заранее оговариваются в контракте. Обычно такие выплаты устанавливаются в размере 5% в год. Это эффективный способ уменьшить размер месячного взноса и ускорить выплату долга.

Пример ипотеки с Sondertilgung и без

Условия ипотеки

Параметры Значения
Сумма 190000,00 евро
Процентная ставка 2,5%
Срок фиксации процентной ставки 10 лет
Tilgung 2%
Ежемесячный платёж 712,50 евро

Погашение ипотеки через 10 лет

Параметры Без дополнительных погашений С дополнительными погашениями
Sondertilgung 5000 евро в год
Остаток долга 146878,89 евро 89488,88 евро
Погашенная сумма 43121,11 евро 100511,21 евро
Процентные платежи 42378,89 евро 34988,88 евро
Срок до полного погашения 32 года, 4 месяца 17 лет, 1 месяц

Благодаря дополнительным выплатам по 5000 евро в год, долг гасится вдвое быстрее. Ежемесячные платежи больше направляются на погашение основной суммы долга, что также сокращает общие выплаты по процентам.

Ипотека в Германии без первоначального взноса

Теоретически, возможно приобрести жильё без начального капитала. Однако сопутствующие расходы увеличивают общую стоимость, и даже при стабильном доходе и постоянном статусе кредит может быть недоступен.

Риски при отсутствии начального взноса

Банки неохотно выдают кредиты под залог недвижимости, если не хватает начального капитала.

Например, при стоимости дома 500 000 евро, общие расходы могут составить 550 000 евро. Без начального капитала банк не покроет эти расходы, что требует других гарантий, таких как дополнительный залог.

Молодой человек, нашедший работу, может купить квартиру без собственного капитала, предоставив в залог недвижимость родителей. Оценка объекта обычно составляет 80-90% от цены, чтобы уменьшить риски для банка.

Если залог не покрывает необходимые расходы, кредитор предложит повышенную процентную ставку.

Опасность снижения стоимости залога

Падение стоимости залога может привести к досрочному расторжению ипотечного договора. Если цена недвижимости падает ниже остатка долга, банк может потребовать компенсацию.

Например, при падении цены с 200 000 евро до 170 000 евро, долг должен быть погашен в размере разницы.

Особенно рискованно брать более 100% стоимости и сдавать недвижимость. К владельцам, живущим в своей собственности, банки относятся более лояльно.

Личный опыт получения ипотеки

Первая покупка

В 2011 году мы купили квартиру в новостройке, взяв 170 тысяч евро в кредит. Российский паспорт не стал помехой, благодаря следующим факторам:

  • ПМЖ
  • Сбережения в размере 20%
  • Профессия программиста
  • Стабильная занятость
  • Высокая зарплата

Ипотека в Германии: личный опыт. Фото: unsplash.com

Мы стремились быстрее закрыть долг, регулярно вносили дополнительные платежи и оплачивали штрафы за досрочное погашение.

Вторая покупка

В 2018 году мы продали первую квартиру и купили новую, также в новостройке. На этот раз капитал составил 70%, и мы заняли 120000 евро. Не возникло проблем с получением займа благодаря обращению к консультанту. Мы выбрали следующие условия:

  • Срок — 5 лет
  • Tilgung — 14%
  • Sondertilgung — 5%
  • Процент — 0,95%

На этот раз у меня уже был немецкий паспорт, что упростило процесс.

Читайте также: Советы по поиску жилья в Германии от местных.

Обложка: unsplash.com