Ценные бумаги как залог при покупке жилья в Германии
Ценные бумаги как залог при покупке жилья в Германии открывают дополнительные возможности для финансирования, позволяя использовать инвестиции без их продажи и снижая сумму кредита и процентные выплаты.
У многих людей есть счёт с ценными бумагами, который они планируют сохранить надолго — часто он нужен для пенсии. Но если предстоит покупка недвижимости, возникает вопрос: стоит ли продавать бумаги сейчас, чтобы получить деньги, или можно как-то использовать этот счёт по-другому для покупки жилья?
В последние годы ценные бумаги стали особенно популярны, потому что ставки по вкладам низкие, а акции и облигации могут принести больший доход — в среднем 6–8% в год. Однако такой доход не гарантирован: рынок может как вырасти, так и упасть, и вложения всегда связаны с риском.
Читайте также: Депозиты в Германии: вклады и накопительные счета.
Ценные бумаги как залог при покупке жилья в Германии
Если ваши инвестиции показывают хороший рост, вы, скорее всего, не захотите продавать ценные бумаги. И в этом нет необходимости, говорит Томас Саар, специалист по финансированию строительства из компании Dr Klein. По его словам, ценные бумаги можно использовать для покупки недвижимости, не продавая их. Но это работает не со всеми банками и не с каждым типом инвестиционного счёта.
Ценные бумаги могут быть включены в схему финансирования как залог — активный (то есть используемый в кредитовании) или пассивный (просто учитывается как ваш актив). Поэтому важно сообщить банку о наличии у вас инвестиционного счёта, даже если вы не планируете его использовать.
Как объясняет эксперт Дирк Айлингхофф с портала Finanztip, это может улучшить ваш кредитный рейтинг и помочь получить более выгодные условия кредита.
Ценные бумаги можно передать банку в залог — но с оговорками
Мало кто знает, что инвестиционный счёт можно временно передать банку в залог, чтобы получить лучшие условия кредита. Вы продолжаете владеть бумагами и зарабатывать на их росте и дивидендах, а банк получает дополнительную гарантию. Главное, чтобы счёт был хорошо диверсифицирован и не содержал слишком рискованных активов.
При этом банк не засчитает полную стоимость счёта. Поскольку рынок нестабилен, банки обычно делают значительные «скидки» на залоговую стоимость.
По словам Саара, это может быть 40–50%. То есть, если на вашем счёте 100 000 евро, банк учтёт только 50 000–60 000 евро как залог, в зависимости от состава активов.
Как использовать дивиденды для выплаты кредита на строительство
Депозит можно использовать для погашения кредита на строительство. Например, можно платить с помощью дивидендов или через 10–20 лет закрыть долг стоимостью депозита, объясняет Томас Саар.
Если вы планируете так поступать, важно иметь опыт в финансах и уметь договариваться с банками. Банки не всегда сами предлагают такие решения, поэтому вам придется активно вести переговоры.
Разные подходы банков к счетам с ценными бумагами
Каждый банк по-своему относится к счетам с ценными бумагами. Некоторые полностью блокируют счёт, чтобы клиент не мог ничего менять. Другие требуют передать счёт или его часть в залог. А третьи позволяют пользоваться счётом как обычно, рассказывает Томас Саар.
Для клиента лучше всего сохранить счёт без изменений, но для этого нужно договориться с банком лично.
Иногда банк может не ответить на такие просьбы. Как говорит эксперт Дирк Айлингхофф, обычно счёт с ценными бумагами не включают в стандартное кредитование строительства. Чаще всего люди просто продают бумаги и используют деньги как собственный капитал для покупки дома — это самый распространённый способ, ведь покупка недвижимости — дело непростое и затратное.
Читайте также: Как новый налог на недвижимость повлияет на арендаторов.
Прибыль от продажи ценных бумаг облагается налогом
Когда люди готовятся к крупной покупке, например, недвижимости, они часто пересматривают все возможные способы собрать нужные деньги. Как объясняет эксперт Дирк Айлингхофф, продавая ценные бумаги со своего инвестиционного счёта, они фактически меняют потенциальный доход и риск своих вложений на более стабильные и предсказуемые проценты по кредиту.
Полученные от продажи деньги можно использовать как собственные средства для покупки жилья. Это снижает сумму кредита, а значит — и проценты по нему, и общую нагрузку по выплатам.
Однако важно помнить, что при продаже ценных бумаг с полученной прибыли надо платить налоги. В некоторых случаях налог может составлять до 27,99% от прибыли — сюда входят стандартный подоходный налог, надбавка за солидарность и церковный налог.
Как отмечает Томас Саар, именно этот налоговый «удар» многие инвесторы хотят избежать, особенно когда речь идёт о финансировании строительства жилья.
Поэтому прежде чем продавать ценные бумаги, стоит внимательно всё просчитать и понять, насколько это выгодно с учётом налогов и других расходов.
Читайте также: Сравнение цен на недвижимость в Германии: доступное жильё.
Последние новости
