Фонды недвижимости в Германии: 4 причины быть осторожным
Фонды недвижимости в Германии: 4 причины быть осторожным — от падающей доходности и роста рисков до высоких комиссий и сложностей с выводом денег. Фонды, которые инвестируют в недвижимость, выглядят как надёжный способ вложить деньги.
Вы вкладываете один раз — а фонд на эти деньги покупает офисы, торговые центры, отели. Доход приносит аренда, а со временем недвижимость может подорожать. Звучит хорошо?
На практике всё не так просто. Такие «открытые фонды недвижимости» связаны с рисками — и в последние годы они только растут. В 2025 году агентство Scope снизило оценку более половины из 22 проверенных фондов. Эксперты советуют не вкладывать новые деньги — а в некоторых случаях даже подумать о продаже.
Читайте также: Частичная продажа недвижимости в Германии: что важно знать.
Фонды недвижимости в Германии: 4 причины быть осторожным
Эксперты не рекомендуют инвестировать в такие фонды сейчас — а иногда лучше даже продать уже купленные паи.
4 основные причины, почему эксперты не рекомендуют инвестировать в такие фонды:
1. Риски на рынке выросли
После пандемии COVID-19 офисы больше не востребованы, как раньше. Люди работают из дома, а здания пустуют. Параллельно выросли процентные ставки — это тоже плохо влияет на рынок.
Факт: если в 2019 году 96% зданий в фондах были сданы в аренду, то в 2024 — только 92,4%.
Пустующие здания не приносят дохода, но требуют расходов: на ремонт, охрану, коммуналку и поиск арендаторов. Это увеличивает убытки.
2. Доходность упала почти до нуля
Фонды недвижимости больше не дают высокой прибыли. Например в 2024 году средняя доходность составила –1,3%, а в 2025 прогноз — около 0%.
Раньше было лучше: за 20 лет средняя доходность — около 2,8% в год. Для сравнения, ETF на немецкие гособлигации давал 1,6% в год, но с меньшими рисками.
Вывод: если хотите сохранить деньги, сейчас выгоднее положить их на вклад, срочный депозит или выбрать денежный ETF. Например: Comdirect предлагает 2,75% годовых (для новых клиентов, на 6 месяцев), а Ayvens Bank — 2,1% годовых.
3. Комиссии «съедают» прибыль
Недвижимость — дорого обслуживать. Фонды берут: 5% комиссии при входе — эта сумма сразу теряется. В среднем 1,3% в год за управление. Это сильно снижает вашу итоговую доходность.
4. Деньги не так просто вернуть
Вывести деньги из фонда — не так легко, как кажется.
С 2013 года действуют строгие правила:
- Нужно держать долю минимум 2 года.
- Подать заявление за 12 месяцев до выхода.
Пример: подали заявку в июле 2025 года — деньги получите только в июле 2026-го и по цене, которая будет тогда.
Можно продать долю на бирже, но там цена часто ниже. Примеры: у фонда Deka Immobilien Europa разница — до 4,75%, а у UniImmo: Global — почти 16%. Это говорит о том, что инвесторы сомневаются в реальной стоимости фондов и ждут дальнейшего падения.
Фонды недвижимости больше не надёжны. Раньше они казались стабильным вариантом, но сейчас — не лучшая идея. Риски растут, доходность падает, комиссии высокие, а вернуть деньги непросто.
Если вам важна безопасность вложений, лучше выбрать другие инструменты: вклады, депозиты или консервативные ETF.
Читайте также: Где самый низкий налог на недвижимость в Германии.
Последние новости
