Частичная продажа недвижимости в Германии: что важно знать
Частичная продажа недвижимости в Германии: что важно знать, чтобы избежать финансовых рисков и не потерять свой дом.
Многие люди мечтают о больших планах после выхода на пенсию: путешествовать по Европе на автодоме, отправиться в дальнее путешествие на яхте, наконец посетить давно запланированный город или обновить свой дом.
Но часто для этого не хватает денег, потому что дом — это имущество, за которое семья платила много лет.
Читайте также: Сравнение цен на недвижимость в Германии: доступное жильё.
Частичная продажа недвижимости в Германии: что важно знать
Одним из вариантов, который иногда предлагают домовладельцам, нуждающимся в деньгах, является частичная продажа их недвижимости. Финансовые компании, такие как Wertfaktor, Engel & Völkers, Heimkapital и Deutsche Teilkauf, предлагают простой способ получить деньги, продавая часть своего дома или квартиры.
«Они покупают часть недвижимости, в которой живет хозяин, и быстро выплачивают большую сумму денег», — объясняет Томас Май, финансовый эксперт из Бременского центра потребительского консультирования. При этом сам хозяин может остаться жить в доме.
Но важно помнить: «Такая сделка больше выгодна покупателям, а продавцы часто теряют деньги и рискуют в итоге полностью потерять свой дом и быть вынужденными съехать».
Плата за использование жилья после частичной продажи обычно оказывается высокой
«При частичной продаже кажется, что можно и дом сохранить, и получить сразу крупную сумму денег», — говорит юрист Беате Хайльманн, председатель рабочей группы по аренде и недвижимости Союза немецких адвокатов (DAV). — «Но за это приходится платить, и эти расходы особенно велики именно при частичной продаже».
Суть в том, что владелец продаёт не более 50% своей недвижимости, а взамен получает право пользоваться домом (право узуфруктария) и деньги на руки. «Сначала это выглядит как отличная сделка», — говорит Томас Май, — «но важные минусы скрыты в деталях». Главный из них — ежемесячная плата за то, что владелец продолжает жить в доме, несмотря на проданную часть.
«Эта плата достаточно высокая», — отмечает Дирк Айлингхофф, эксперт по недвижимости и процентным ставкам из Finanztip. — «По нашим исследованиям, она составляет от 4,5 до более 6 процентов годовых от стоимости проданной доли».
Например, при ставке 5% от суммы 200 000 евро ежемесячный платеж составит примерно 833 евро. Поэтому тем, кто продаёт часть дома, обязательно нужно учитывать эти расходы в своих финансовых расчётах. Кроме того, владелец всё равно остаётся ответственным за расходы на содержание недвижимости и уплату налога на неё.
Читайте также: Сколько стоит недвижимость в Германии: формула расчета.
Поставщики хорошо зарабатывают на обратном выкупе доли недвижимости
Владелец дома или квартиры может позже выкупить обратно проданную часть своей собственности. Наследники тоже могут это сделать. Но, как предупреждает Томас Май, это обычно дорого.
Поставщик потребует заплатить не только цену покупки доли, но и дополнительные расходы. Кроме того, придется доплатить, если стоимость недвижимости выросла. Некоторые компании даже страхуют себя от потерь — если потом всю недвижимость продадут, они получат назад вложенные деньги плюс дополнительный процент, например, 17% в качестве гарантированной прибыли.
Потребительские организации критикуют такие сделки. Они считают, что договоры слишком сложные и непонятные, а информация о всех расходах часто скрыта. Томас Май говорит: «Договоры трудно понять, и обычно не рассказывают об альтернативных вариантах частичной продажи». Поэтому не стоит подписывать такие соглашения без независимой консультации.
Многие продавцы не осознают, как быстро они могут потерять свой дом полностью. «Если они не смогут платить по обязательствам, есть риск, что дом будет продан», — предупреждает Томас Май.
Если покупатель не платит, это тоже может привести к продаже или принудительному отчуждению недвижимости. Как объясняет адвокат Беате Хайльманн, каждый кредитор может добиться исполнения своего решения. Для тех, кто оказался в такой ситуации, это очень неопределённо и рискованно.
Читайте также: Изменение налога на недвижимость в Германии в 2025 году.
Частичная продажа недвижимости в Германии: самостоятельная оценка недвижимости может помочь
Оценить дом или квартиру бывает сложно. Как объясняет Дирк Айлингхофф, рыночную стоимость обычно определяет эксперт, которого назначает покупатель. Продавец тоже может предложить своего оценщика, но в итоге решение принимает финансовая компания. При этом оценочная стоимость может сильно отличаться от той суммы, которую реально можно получить при продаже.
Чтобы понять, сколько действительно стоит недвижимость, владельцам полезно заранее запросить несколько предложений от потенциальных покупателей.
Перед тем как подписывать сложный и дорогой договор о частичной продаже, владельцам стоит рассмотреть другие варианты. Многие пожилые люди думают, что им не дадут кредит в банке, но Дирк Айлингхофф советует всё-таки попробовать.
Можно взять заем под залог дома и использовать деньги по своему усмотрению, например, для ремонта или покупки автодома.
Еще один вариант — продать дом целиком, а затем снять его в аренду. Как говорит Беате Хайльманн, это более простое решение: владелец сам решает, по какой цене продавать, а расходы на аренду и коммунальные услуги обычно ниже и понятнее, чем при частичной продаже.
Читайте также: Брокерские услуги при покупке недвижимости в Германии.
Последние новости
