Нюансы покупки дома на аукционе по банкротству в Германии
Нюансы покупки дома на аукционе по банкротству в Германии: иногда владельцы квартир и домов не могут платить по ипотеке из-за роста процентов, потери работы или других причин. Тогда банк может выставить их жильё на аукцион.
«Сейчас на таких аукционах действительно много предложений, — отмечает Тобиас Юст, профессор экономики недвижимости из Регенсбурга. — Но и людей, у которых есть деньги на покупку, стало меньше. Из-за этого цены могут быть невысокими».
Читайте также: Фонды недвижимости в Германии: 4 причины быть осторожным.
Нюансы покупки дома на аукционе по банкротству в Германии
Исследования подтверждают, что на аукционах по банкротству недвижимость часто уходит с дисконтом 20-30%. Одна из причин, как объясняет Тобиас Юст, — стигма: многие покупатели сомневаются, всё ли в порядке с объектом, раз его продают таким способом. Насколько эти опасения оправданы, сильно зависит от самого объекта и его местоположения.
Проверить это сложно, потому что при продаже с торгов часто не хватает важной информации. Чтобы разобраться, нужно понимать сам процесс.
Только тот, кто в нём ориентируется, может иногда найти настоящую выгодную сделку.
Отчёт об оценке (Verkehrswertgutachten)
Продажа недвижимости с торгов — это строгая судебная процедура. Банк или другой кредитор подаёт в суд заявление, чтобы вернуть деньги по невыплаченной ипотеке. Если суд одобряет, независимые эксперты составляют отчёт об оценке. Его цель — защитить и банк, и владельца от продажи объекта по сильно заниженной цене.
«В отчёте документируется всё, что формирует стоимость», — говорит Герольд Хапп, управляющий по вопросам недвижимости в ассоциации собственников Haus & Grund. Учитываются: местоположение, размер участка и дома, оснащение, материалы, состояние, а также возможные дефекты. Также указывается, живёт ли кто-то в доме или он сдаётся.
Важный нюанс: Владельцы не обязаны пускать оценщиков внутрь, что может снизить качество отчёта, отмечает Дирк Скобель, эксперт по финансам из Общества защиты прав потребителей Гамбурга. Оценщики могут использовать планы и внешний осмотр, но не узнают, работает ли отопление или в каком состоянии санузел.
Что это значит для покупателя?
Важно понимать, насколько полон отчёт. «Надёжнее, если оценка включала осмотр внутри, что обычно подтверждается фото», — говорит Скобель. — «Но тогда эти фото увидят и другие участники торгов, что может поднять цену».
На основе этого отчёта определяется оценочная стоимость (Verkehrswert) — цена, которую, по мнению эксперта, можно получить на открытом рынке.
Именно эта сумма становится стартовой на аукционе, и её нельзя занижать произвольно.
Читайте также: Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить дом в Германии.
Нюансы покупки дома на аукционе по банкротству в Германии: объявление о торгах
После оценки продажа объекта анонсируется официально. Как отмечает Фонд Warentest, большинство немецких судов публикуют даты таких торгов на сайте zvg-portal.de. «Сведения также появляются в официальных изданиях или местных газетах», — добавляет Дирк Скобель.
В объявлении указывается:
- дата торгов;
- стартовая цена (оценочная стоимость);
- суд, где можно посмотреть полный отчёт;
- адрес объекта.
«Как минимум, о расположении и внешнем виде дома можно составить представление заранее», — говорит Скобель. Однако внутренний осмотр, как правило, невозможен, особенно если в доме ещё живут люди. Поэтому, по словам Герольда Хаппа, покупка на торгах всегда в какой-то мере — «кот в мешке».
Советы для покупателей: Скобель рекомендует расспросить ближайших соседей — возможно, они лучше знают историю дома.
Если продаётся квартира в многоквартирном доме, иногда удаётся осмотреть подъезд и подвальные помещения, чтобы понять общее состояние здания, отмечает Хапп.
Читайте также: Частичная продажа недвижимости в Германии: что важно знать.
Подтверждение финансирования
Если объект вас заинтересовал, следующим шагом нужно обсудить с банком, какую сумму вам могут одобрить. Это определит ваш максимальный бюджет для участия в торгах. Важно помнить, что кроме суммы покупки вам потребуются собственные средства на возможный ремонт, который сложно оценить заранее.
Если вы выиграете торги, к цене добавятся дополнительные расходы: налог на покупку, госпошлина и сбор за проведение торгов, которые могут составить от нескольких сотен до нескольких тысяч евро. Также учтите, что если в доме ещё живут люди, вам придётся ждать их выселения и оплачивать своё временное жильё.
А если состояние объекта окажется хуже ожидаемого, то в период ремонта вам, возможно, придётся одновременно платить по новому кредиту и за своё текущее жильё.
Читайте также: Аренда и покупка жилья в Германии станут дороже в 2026 году.
Нюансы покупки дома на аукционе по банкротству в Германии: обеспечение участия в торгах (Bietersicherheit)
Чтобы участвовать в торгах, нужно внести гарантийный взнос — обычно 10% от оценочной стоимости объекта. Внести его можно заранее на счёт суда или принести наличными/чек в день торгов.
Этот взнос нужен, чтобы отсечь участников без реального намерения купить — например, тех, кто хочет искусственно поднять цену, чтобы помочь владельцу или кредиторам получить больше денег.
Если вы не выиграете торги, ваш взнос полностью вернут.
Читайте также: Как недвижимость в Германии может обесценить вашу пенсию.
Нюансы покупки дома на аукционе по банкротству в Германии: торги
Победителем торгов становится тот, кто предложит самую высокую цену. Однако на первом заседании действует важное правило: итоговая ставка должна быть не ниже половины оценочной стоимости.
Если предложенная цена ниже 70%, основные кредиторы (например, банк) могут отклонить её. «Со второго заседания эти ограничения снимаются, и тогда действительно можно поймать выгодную сделку», — объясняет Дирк Скобель. Но нужно помнить: до следующего заседания, которое часто назначается через несколько месяцев, недвижимость могут уже продать на открытом рынке.
Скобель советует перед участием посетить несколько торгов в качестве зрителя, чтобы понять процедуру и атмосферу. «Особенно в популярных регионах вам часто придётся конкурировать с профессионалами — у них больше опыта и финансовых возможностей», — предупреждает эксперт.
Как отмечает Тобиас Юст, у профессионалов есть несколько преимуществ:
- Они умеют точнее оценить реальную стоимость объекта, даже если в отчёте не хватает информации.
- Они знают, как получить недостающие сведения.
- Они лучше понимают ситуацию на рынке и знают, когда лучше покупать.
- У них есть налаженные контакты с подрядчиками и они получают оптовые скидки на ремонт, что снижает затраты на восстановление объекта.
Главный совет для новичков: чтобы конкурировать с профессионалами, нужно серьёзно подготовиться — изучить процесс, объект и рынок. А во время самих торгов важно не поддаваться азарту. «Решающее значение имеет дисциплина: нужно чётко знать свой лимит и быть готовым вовремя выйти из торгов», — подчёркивает Герольд Хапп.
Читайте также: Сколько стоит недвижимость в Германии: формула расчета.
Последние новости
