Схемы обмана арендодателей в Германии: на чём зарабатывают владельцы квартир
Схемы обмана арендодателей в Германии: на чём зарабатывают владельцы квартир — от тестовых объявлений с ИИ-фотографиями до перекладывания 8% расходов на ремонт на арендатора.
Арендодатели всё чаще действуют системно, находя лазейки в законодательстве. Анализ их методов показывает, как далеко они готовы заходить, балансируя на грани дозволенного.
Примечательно, что даже те, кто обучает этим приёмам, в конце призывают «сохранить способность смотреть на себя в зеркало по утрам и не стать значительной частью проблемы».
Читайте также: В Германии растёт число квартир с мебелью: правила аренды.
Схемы обмана арендодателей в Германии: на чём зарабатывают владельцы квартир
Прежде чем купить квартиру, арендодатель должен знать, что готов предложить рынок. Одна из распространённых рекомендаций — разместить тестовое объявление на платформах без реальных фотографий, используя изображения, сгенерированные ИИ, и указав лишь приблизительный адрес. «Когда люди звонят, просто врите и говорите: „Эта уже сдана, но через месяц у меня будет похожий объект, я с удовольствием запишу вас в лист ожидания!“»
Цель таких поддельных объявлений — выяснить, при каком уровне арендной платы спрос остаётся достаточно высоким, чтобы затем рассчитать доходность будущей покупки. Дополнительный бонус: так у арендодателя уже формируется очередь из потенциальных арендаторов, прежде чем он вообще получит квартиру для сдачи. Для отчаявшихся соискателей жилья это оборачивается разочарованием.
В Немецком союзе арендаторов (DMB) заявили, что прямо не слышали об этом трюке. «Но это не значит, что его не существует», — говорит Ютта Хартманн, представитель DMB, в интервью Frankfurter Rundschau.
Читайте также: Германия закрывает лазейки для арендодателей: новый закон защитит съёмщиков жилья.
Сдача меблированной квартиры, чтобы обойти «тормоз арендной платы»
Сдача квартир меблированными — широко распространённый трюк для получения более высокой арендной платы. По данным Берлинского союза арендаторов, «тормоз арендной платы» в принципе распространяется и на меблированные квартиры, но здесь он юридически чётко не ограничен, из-за чего средняя арендная плата за такие объекты примерно на 60 процентов выше. Часто к «холодной» арендной плате добавляется так называемая меблировочная надбавка.
Статистика показывает, что в крупных городах иногда каждый третий объект сдаётся меблированным, говорит Хартманн. «Наши оценки показывают, что средняя предлагаемая арендная плата за меблированные квартиры выросла с примерно 15 евро за квадратный метр в 2012 году до примерно 27 евро в 2024 году.
Это явный признак того, что на этом делаются деньги». Хорошо поэтому, что сейчас в бундестаге обсуждается законопроект, согласно которому арендодатели в будущем должны будут прозрачно указывать, что является чистой «холодной» арендной платой, а что — надбавкой за меблировку.
Читайте также: Налоговые последствия совместной аренды жилья в Германии.
Схемы обмана арендодателей в Германии: комнаты в общежитиях (WG) для ещё большего дохода с квадратного метра
Известен пример с объектом в студенческом городе, на который пришло особенно много желающих. Владелец выставил его как WG (коммунальная квартира), чтобы получать более высокий доход. 1500 евро аренды за трёхкомнатную квартиру, где живут три взрослых человека, просто выгоднее.
«Это популярный трюк, когда арендодатели делят квартиры на максимально возможное количество маленьких комнат», — говорит Хартманн. Но: «„Тормоз арендной платы“ действует и для комнат в WG». Если квартира находится в зоне действия соответствующего постановления и нет исключений, арендная плата не может превышать местную сравнительную норму более чем на десять процентов, а цена за квадратный метр должна быть пересчитана на комнаты.
Однако на практике это часто обходится. Проблемой являются привыкание к высоким ценам или страх конфликтов с арендодателем.
Экспертиза срока службы: законное снижение налогов
Новички в инвестициях в недвижимость часто получают советы о том, как уменьшить налоговые выплаты.
Это можно сделать, например, с помощью так называемой «экспертизы срока службы». С её помощью арендодатели могут доказать, что их объекты в старом фонде имеют объективно очень короткий «остаточный срок службы», то есть изнашиваются быстрее среднего.
Это сокращает период амортизации (например, с 50 до 25 лет), и арендодатели могут сэкономить вдвое больше налогов (например, 4 вместо 2 процентов от покупной стоимости в год).
Читайте также: Новая волна мошенничества с арендой жилья в Германии.
Схемы обмана арендодателей в Германии: последовательное повышение арендной платы
Повышение арендной платы — тема, требующая большого «чутья», как отмечается в обучающих материалах для инвесторов. У более бедных пенсионеров не следует требовать максимально возможную плату, но есть и много людей, которые пока платят пять евро за квадратный метр, но могли бы платить и двенадцать. «Там больше пространства для манёвра».
Законодательные правила чётки: в рамках текущих арендных отношений арендодатель может повысить арендную плату в течение трёх лет на 20 процентов (максимум на 15 процентов в регионах с напряжённым рынком), но только до размера местной сравнительной арендной платы.
Она определяется на основе шкалы арендной платы (Mietspiegel) или цены трёх сопоставимых квартир. «Конечно, это очень чревато ошибками», — говорит Хартманн. «В каждом городе должна быть шкала арендной платы, чтобы арендаторы могли проверить, обоснованно ли повышение».
Согласно рекомендациям, каждые три года арендодателям следует «последовательно повышать» плату. При смене арендатора арендную плату можно снова повысить — до десяти процентов сверх предыдущей или местной сравнительной нормы.
Но здесь же кроется и большая возможность ремонта.
Читайте также: Рост цен на жилье и строительство в Германии в 2026 году.
Схемы обмана арендодателей в Германии: ремонт квартиры и требование более чем двойной платы
Тот, кто ищет нового арендатора и планирует ремонт, стоит перед выбором: «сделать немного симпатичнее и немного повысить» или «полностью отремонтировать и потребовать соответственно более высокую арендную плату».
Для существующих арендаторов жилищное право позволяет перекладывать на них восемь процентов затрат на модернизацию ежегодно (параграф 559 ГГУ). При первой сдаче арендодатель может свободно устанавливать размер арендной платы, будучи связан только шкалой или сравнительной платой.
В зависимости от модернизации доход от аренды двухкомнатной квартиры может вырасти с 880 евро в месяц до 1800 евро. Кроме того, арендодатели могут вычесть расходы на ремонт из налогов.
Читайте также: Реформа отопления в Германии: арендодателей обяжут делить расходы.
Ремонт как бизнес: как арендодатели зарабатывают на модернизации
В случае существующей аренды «таких экстремальных случаев сегодня, к счастью, больше нет, потому что повышения за модернизацию с 2019 года ограничены.
При арендных ставках менее 7 евро за квадратный метр в течение шести лет нельзя требовать повышения более чем на 2 евро за квадратный метр.
При ставке выше 7 евро — не более чем на 3 евро. Для квартиры площадью 100 квадратных метров это всё равно быстро превращается в дополнительные 300 евро арендной платы в месяц», — говорит Хартманн.
«Ремонт для арендодателей, безусловно, хороший бизнес». DMB резко критикует, что арендодатели могут без ограничений перекладывать восемь процентов расходов на ремонт в год на арендатора. «Мы годами требуем реформы повышения арендной платы за модернизацию».
Владелец примерно 70 квартир и инвестор с десятилетним стажем откровенно советует: «Когда люди звонят, просто врите и говорите: „Эта квартира уже сдана, но через месяц у меня будет похожий объект, я с удовольствием запишу вас в лист ожидания!“
Читайте также: Мерц хочет ввести ограничение расходов для арендаторов.
Последние новости
