Сегодня в 10:08

Налоговый парадокс Германии: аренда выгоднее покупки жилья

Тем, кто покупает квартиру или дом в Германии и живёт в нём сам, приходится платить больше налогов, чем тем, кто сдаёт жильё в аренду.

Налоговый парадокс Германии: аренда выгоднее покупки жилья — и вот почему. В Германии арендодатели имеют налоговое преимущество и могут списывать проценты, ремонт и амортизацию. А те, кто живёт в своей квартире, — нет. По данным института немецкой экономики (IW), это уникально для Европы.

Пример: квартира за 300 000 евро в крупном городе приносит владельцу-жильцу 6 % доходности за 15 лет, а арендодателю — почти 9 %. Разница — более 87 000 евро в пользу арендодателя. В малых городах — 40 000–52 000 евро.

Например, при покупке за 500 000 евро в Северном Рейне-Вестфалии налог 32 500 евро: жилец не может его вычесть, арендодатель — может.

Налоговый парадокс Германии: аренда выгоднее покупки жилья

Всё дело в немецких налогах. Арендодатели могут уменьшать свою налоговую базу: они списывают износ здания (амортизацию), вычитают проценты по ипотечным кредитам и относят на расходы ремонт и обслуживание. А вот те, кто живёт в собственном жилье, не могут воспользоваться ни одной из этих льгот.

Более того, если у арендодателя расходы превышают доходы от аренды, возникает так называемый налоговый убыток. При максимальной ставке подоходного налога в 42 % это приводит к реальному возврату денег из бюджета. По расчётам IW, уже на второй год после покупки такой возврат составляет почти 2000 евро в год. У владельца, который живёт в своей квартире, ничего подобного нет.

Получается, что с налоговой точки зрения покупать жильё для себя имеет смысл только в тех регионах, где доходность от аренды очень высокая. Исследователи IW проанализировали почти 865 000 объявлений об аренде и 345 000 объявлений о продаже квартир от компании Value AG за 2025 год.

Оказалось, что доходность должна быть выше 6,78 % годовых, чтобы покупка для себя стала оправданной. Но в 2025 году такой уровень был достигнут только в 11 районах Германии — например, в Эльбе-Эльстере, Фогтланде и Альтенбургер-Ланде.

В крупных же городах средняя доходность от аренды составила лишь 3,37 %. То есть в мегаполисах собственное жильё экономически проигрывает аренде — и очень существенно.

Германия — уникальный случай в Европе

Если сравнить Германию с другими европейскими странами, становится ясно: наша налоговая система для покупателей жилья — исключение из правил. Исследователи IW изучили шесть стран и выяснили, что только в Германии владельцы, живущие в своём жилье, находятся в худшем положении, чем арендодатели.

Возьмём для примера Нидерланды. Там налог на покупку жилья для тех, кто сам в нём живёт, составляет всего 2 %, а для арендодателей — 10,4 %. Доходность для владельцев-жильцов достигает примерно 12 % — это в пять раз выше, чем у арендодателей.

Во Франции, Австрии, Бельгии, Дании и Ирландии картина похожая: самостоятельные пользователи имеют налоговое преимущество. А в Германии всё наоборот — арендодатели получают в среднем около 7 % доходности (самый высокий показатель среди всех изученных стран), а владельцы-жильцы — самый низкий.

Эти налоговые перекосы напрямую влияют на количество собственников жилья. В 2022 году только 44 % немцев жили в своей квартире или доме. По Евросоюзу в среднем этот показатель — около 70 %. Ни одна другая страна ЕС не имеет такого низкого уровня.

Особенно тяжело это сказывается на пожилых людях. Те, кто всю жизнь снимал жильё, часто сталкиваются с проблемами на пенсии. По данным исследования IW (Загнер и др., 2025), почти каждый второй арендатор в возрасте от 50 до 64 лет (49 %) имеет пенсионный разрыв — то есть получает на пенсии меньше 60 % своего последнего чистого заработка. Среди собственников жилья такая проблема есть только у 14 %.

Налоговый парадокс Германии: что предлагают эксперты?

Эксперт IW по недвижимости Михаэль Фойгтлендер считает, что государство должно целенаправленно поддерживать покупателей жилья для себя. Он говорит: «Собственное жильё — это одновременно способ накопить капитал и обеспечить себе пенсию. Государство могло бы поощрять это, например, снизив налог на покупку жилья для тех, кто сам в нём живёт».

При этом он предостерегает от повышения налогов на арендодателей. «Многие мечтают о своём доме, но, в отличие от многих других европейских стран, немецкое государство только создаёт им препятствия», — подчёркивает экономист.

Институт IW предлагает конкретные меры. Во-первых, снизить налог на переход права собственности для самостоятельных пользователей — так, как это уже сделано в ряде европейских стран. Во-вторых, ввести льготные субординированные кредиты — они помогут тем, у кого пока мало накоплений, всё равно войти на рынок жилья.

Пока же немецкое налоговое законодательство продолжает ставить покупателей жилья для себя в заведомо невыгодное положение по сравнению с инвесторами.

А значит, для многих семей мечта о собственном доме так и остаётся дорогим и трудноосуществимым желанием.

Сегодня в 10:08