Сегодня в 05:42

7 вопросов для иностранцев перед покупкой жилья в Германии в 2026 году

Ипотека в Германии сейчас стоит дороже 4 % годовых, а аренда во многих городах дорожает. Поэтому решить, покупать ли жильё, непросто. Вот семь вопросов, которые иностранцам стоит задать себе перед покупкой.

Подпишитесь на AUSNEWS в Google

7 вопросов для иностранцев перед покупкой жилья в Германии в 2026 году.

В этом году на рынке жилья в Германии всё неоднозначно. С одной стороны, ипотека стоит дороже четырёх процентов годовых, и аренда во многих городах тоже продолжает дорожать. С другой стороны, во многих регионах цены на жильё растут уже не так быстро, как раньше.

Некоторые исследователи считают, что из-за изменений в составе населения в отдельных частях страны со временем будет продаваться больше домов и квартир.

7 вопросов для иностранцев перед покупкой жилья в Германии в 2026 году

Поэтому сейчас самое время снова подумать о том, о чём задумываются многие иностранцы, прожив в Германии несколько лет: снимать жильё дальше или всё-таки пора купить своё? Ниже семь главных вопросов, на которые иностранцам стоит ответить себе, прежде чем покупать жильё.

Планируете ли вы остаться в Германии надолго?

Для иностранцев, живущих в Германии, это, наверное, самый важный вопрос из всех.

Многие немцы покупают жильё с расчётом на то, что будут жить в одном и том же регионе десятки лет. У иностранцев часто всё иначе: они могут в будущем переехать в другую страну, получить перевод по работе или вернуться на родину.

Это важно, потому что при покупке недвижимости в Германии сразу приходится платить много дополнительных расходов, и на то, чтобы их окупить, могут уйти годы. Если продать жильё слишком быстро, из-за этих расходов можно остаться в убытке или как минимум потерять большую часть возможной прибыли.

Время важно и по другой причине. По данным Института Пестеля, к 35 годам собственное жильё есть меньше чем у трети жителей Германии.

Исследователи говорят, что тем, кто не купил жильё примерно к 45 годам, сделать это потом становится всё труднее, если рассчитывать только на зарплату. Причина простая: до пенсии остаётся меньше лет, за которые нужно успеть выплатить ипотеку.

Сможете ли вы покрыть расходы, помимо покупной цены?

Тех, кто покупает жильё впервые, часто сильно удивляет разница между ценой в объявлении и суммой, которую придётся заплатить на самом деле.

Вот пример. Если быстро поискать на сайте Immobilien Scout 24, можно найти двухкомнатную квартиру в гамбургском районе Винтерхуде, которая сейчас продаётся за 449 000 евро. Но ниже в том же объявлении указано, во сколько покупка обойдётся в итоге: почти 499 000 евро, если прибавить все сборы и налоги.

Этот пример хорошо показывает, как обычно выглядит покупка недвижимости в Германии. Дополнительные расходы здесь составляют примерно 50 000 евро. Из них около 24 700 евро уходит на налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer), чуть больше 16 000 евро получает риелтор в качестве комиссии, около 6 700 евро стоят услуги нотариуса, и ещё примерно 2 200 евро нужно заплатить за запись в Grundbuch, немецкий земельный реестр.

Сколько на самом деле будет стоить вам владение недвижимостью каждый месяц?

Одна из самых частых ошибок: напрямую сравнивать арендную плату с ежемесячным платежом по ипотеке.

Когда вы снимаете жильё, многих расходов вы просто не видите. А владельцу нужно заранее откладывать деньги на содержание жилья, на ремонт и на крупные работы по обновлению дома, которые понадобятся через годы.

Тем, кто покупает квартиру, стоит также внимательно посмотреть на ежемесячный платёж Hausgeld. Эти деньги идут на содержание общих частей дома и на управление ими. В зависимости от дома и квартиры такой платёж может составлять несколько сотен евро в месяц.

Не стоит рассчитывать и на то, что жильё со временем подорожает и покупка в итоге обязательно окупится. В некоторых частях Германии цены действительно снова выросли. Но исследователи всё чаще говорят, что в разных регионах страны рынок жилья будет вести себя по-разному: в некоторых районах в ближайшие годы цены будут расти слабее или вообще перестанут расти.

Для многих покупателей это означает, что главный довод в пользу собственного жилья может быть не в надежде на прибыль, а в уверенности, что у вас есть своё жильё, из которого вас никто не выселит.

Насколько легко вам было бы получить ипотечный кредит?

Иностранцы могут получить ипотеку в Германии, но некоторые банки относятся осторожнее к тем, у кого вид на жительство только временный. Тем, у кого есть постоянный вид на жительство, и гражданам стран ЕС обычно получить кредит проще.

При этом банки в целом стали осторожнее со всеми заёмщиками. По данным Бундесбанка, люди стали реже обращаться за ипотекой, а сами банки ужесточили требования, потому что кредиты подорожали.

Всё большее значение имеет и то, сколько энергии потребляет жильё. Банки теперь внимательнее смотрят на состояние дома или квартиры и могут неохотно давать кредит на жильё, которое плохо держит тепло и требует много энергии.

Получается, что ваши доходы и накопления решают не всё. На хорошо отремонтированную квартиру с высоким классом энергоэффективности получить кредит может быть проще, чем на более дешёвое жильё, в которое через несколько лет, скорее всего, придётся вложить много денег.

Иностранцам также стоит знать, как устроена немецкая ипотека. Во многих случаях процентная ставка закрепляется на определённый срок, часто на 10 лет. Но это не значит, что за 10 лет кредит будет выплачен полностью. Поэтому нужно думать не только о том, какая ставка сейчас, но и о том, что будет, когда срок с закреплённой ставкой закончится.

Что происходит на вашем местном рынке жилья?

Недавние исследования рынка жилья показали одну очень важную вещь: единого рынка недвижимости в Германии нет, в каждом регионе своя ситуация.

Например, в Гамбурге цены на аренду в новых объявлениях с начала года выросли почти на пять процентов, а в Берлине они растут теперь гораздо медленнее. Мюнхен по-прежнему остаётся самым дорогим из крупных немецких городов для съёма жилья, а в таких городах, как Дортмунд и Дуйсбург, снимать жильё намного дешевле.

С ценами на покупку жилья происходит то же самое.

Исследователи всё чаще говорят, что в крупных городах и в регионах с сильной экономикой цены, скорее всего, останутся довольно устойчивыми. А в более слабых регионах они могут перестать расти или даже снизиться, потому что состав населения меняется и желающих купить жильё там становится меньше.

Поэтому купить квартиру в Мюнхене и купить, например, дом в сельской местности, откуда люди уезжают, это две совершенно разные ситуации.

Как вы думаете, насколько вырастут арендные ставки там, где вы живете?

Люди часто думают только о рисках, связанных с покупкой жилья. Но у аренды тоже есть риск: тот, кто продолжает снимать, всё время зависит от того, насколько подорожает аренда в будущем. А найти жильё в аренду по-прежнему трудно, потому что желающих очень много.

Во многих регионах Германии жилья всё ещё сильно не хватает. Разрешений на строительство снова стали выдавать больше, но готовых домов сдаётся по-прежнему мало. Аналитики продолжают отмечать, что строится заметно меньше жилья, чем нужно стране.

При этом снимать жильё хотят всё так же многие. По данным портала недвижимости Immowelt, в этом году спрос на аренду продолжает расти. Причина в том, что ипотека подорожала, и часть людей, которые могли бы купить жильё, пока от покупки отказываются и остаются съёмщиками.

Поэтому многие специалисты не ждут, что аренда в ближайшее время перестанет дорожать.

Конечно, всё это не означает, что аренда обязательно будет дорожать так же быстро, как сейчас, к тому же в разных местах ситуация разная. Но это показывает, что откладывать покупку тоже рискованно: такое решение может оказаться не таким безопасным, как кажется.

Что для вас важнее: гибкость сейчас или стабильность в будущем?

В конечном счёте вопрос о том, что лучше, снимать или покупать, касается не только денег.

По данным последнего исследования Института Пестеля, собственное жильё сейчас есть примерно у 43–44 процентов жителей Германии. Эта доля снизилась, и сегодня она одна из самых низких в Европе. В исследовании также отмечается, что собственное жильё помогает людям накопить имущество и подготовиться к жизни на пенсии.

У аренды свои плюсы: легче переехать и меньше обязательств. У покупки свои: вы постепенно накапливаете собственное имущество, а когда ипотека будет выплачена, сможете жить в своём жилье и больше ничего за него не платить банку.

Сегодня в 05:42