Сегодня в 13:27

Конец дешёвой ипотеки в Германии: что делать, если платёж вырос

Льготный период по дешёвой ипотеке заканчивается у сотен тысяч собственников жилья в Германии.

Конец дешёвой ипотеки в Германии: что делать, если платёж вырос — многие собственники жилья сейчас сталкиваются с неприятным сюрпризом.

Те, кто десять лет назад взял ипотеку по очень низкой ставке, выходят на новый срок кредитования — и видят, что ежемесячный платёж может вырасти на несколько сотен евро.

Разбираемся, как это происходит и как можно сэкономить.

Конец дешёвой ипотеки в Германии: что делать, если платёж вырос

Десять лет назад ипотечные ставки были необычайно низкими. Многие покупатели жилья зафиксировали тогда выгодные проценты на десять лет.

Теперь этот льготный период подходит к концу, и владельцам нужно продлевать кредит — или рефинансировать его.

Сравнительный портал Verivox посчитал, насколько сильно может вырасти платёж. И одновременно показал, как при сравнении предложений можно сэкономить несколько тысяч евро.

Пример: кредит 340 000 евро под 1,14 процента

Verivox взял для расчёта типичный пример. В 2016 году покупатель взял ипотеку на 340 000 евро.

Эффективная годовая ставка тогда составляла всего 1,14 процента. При сроке кредита 35 лет ежемесячный платёж был 982 евро.

Через десять лет осталось выплатить 256 264 евро. На эту сумму нужен новый кредит — и он обойдётся значительно дороже первоначального.

Сколько придётся платить теперь

Если продлевать кредит в том же банке, Verivox использует эффективную ставку 4,09 процента. По данным портала на 25 августа, это ровно середина рынка: половина предложений была дешевле, половина — дороже. Источник рыночных данных — финансовый провайдер FMH.

Как меняются платежи:

Финансирование	Эффективная ставка (%)	Ежемесячный платёж (евро)
Первоначальный кредит 2016 года	1,14	982
Продление под 4,09%	4,09	1365
Более выгодное предложение	3,67	1306

Если кредит должен быть полностью погашен за 35 лет, платёж вырастет с 982 до 1365 евро. Это на 383 евро в месяц больше.

«Многим собственникам, у которых скоро истекает срок фиксированной ставки, придётся готовиться к заметному росту платежей», — говорит Оливер Майер, управляющий директор Verivox Finanzvergleich GmbH. Именно поэтому не стоит соглашаться на предложение о продлении от текущего банка, не проверив его.

Конец дешёвой ипотеки в Германии: сравнение предложений экономит почти 10 000 евро

Разница между банками по-прежнему очень большая. Verivox исходит из того, что недвижимость, стоившая изначально 400 000 евро, теперь стоит 532 000 евро — цены за десять лет заметно выросли. Износ дома уже учтён в расчётах.

Это значит, что оставшийся долг 256 264 евро — меньше половины стоимости недвижимости. Чем ниже отношение кредита к стоимости объекта, тем выгоднее могут быть условия.

Самое выгодное предложение по этой модели на дату окончания приёма заявок давало ставку 3,67 процента. Платёж составил бы 1306 евро.

Это всё равно на 324 евро в месяц больше, чем по старому кредиту. Но по сравнению со ставкой 4,09 процента экономия — 59 евро в месяц.

Главное — долгосрочный эффект: по данным Verivox, экономия на процентах составит 9 930 евро за десять лет фиксированной ставки по новому кредиту.

Банк не обязан предлагать лучшую цену

Собственнику не обязательно менять банк, чтобы воспользоваться преимуществом выросшей стоимости жилья. По данным Verivox, банки часто делают первоначальное предложение о продлении, не проводя повторную оценку недвижимости. Но клиент может запросить переоценку дома или квартиры и получить новое предложение на её основе.

Тем не менее Verivox рекомендует сначала изучить другие банки. «Потребитель в наиболее выгодной позиции для переговоров, если сначала сравнит ставки и найдёт лучшее альтернативное предложение, а потом обратится в свой банк», — поясняет портал.

Тогда текущий банк может решить, хочет ли он удержать клиента, предложив улучшенные условия. Для владельца это означает: первое письмо из банка — не последнее слово.

Конец дешёвой ипотеки в Германии: что делать, если платёж слишком высок

Проблема вряд ли ограничится только нынешними заёмщиками. По данным Бундесбанка, в 2016 году было заключено новых строительных кредитных договоров на сумму около 235 миллиардов евро. К 2021 году объём вырос до 284 миллиардов — примерно на 21 процент.

При этом, по данным Verivox на основе информации Europace, около 45 процентов ипотечных кредитов в этот период имели фиксированную ставку на десять лет. Доля колебалась примерно на пять процентных пунктов. Многие кредиты оформлялись по ещё более низким ставкам.

В последние годы периода низких ставок десятилетнюю ипотеку иногда можно было получить примерно под 0,75 процента. Если такие договоры истекают, а ставки остаются значительно выше, рост платежа может быть соответственно больше.

Снижение ставки погашения: как уменьшить платёж

Кроме смены банка есть ещё один рычаг — погашение задолженности. Тем, кому нужно снизить ежемесячный платёж, можно обсудить с банком уменьшение ставки погашения. Правда, это замедлит выплату кредита, а общий срок может растянуться — возможно, до пенсионного возраста.

По данным Verivox, банки одобряют такую схему, если кредит, среди прочего, вероятно, можно будет обслуживать за счёт сниженного дохода на пенсии. Также возможно планирование последующих специальных платежей — например, за счёт истекающего полиса страхования жизни или имеющихся активов.

Рост доходов лишь частично компенсирует нагрузку. Для многих домохозяйств более высокий уровень безработицы, вероятно, хотя бы частично компенсируется ростом доходов за последние годы. По данным Федерального статистического управления, средний валовой доход работающих полный рабочий день с 2016 года вырос на целых 1100 евро в месяц.

Однако это мало говорит о реальной нагрузке на отдельные домохозяйства. Ключевые факторы — доход, остаток долга, срок фиксированной ставки, график погашения, другие кредиты и текущие расходы на жизнь.

Главный рычаг остаётся прежним — сравнение цен. Даже разница в несколько десятых процента по ставке может обернуться пятизначной суммой за десять лет при остатке долга в несколько сотен тысяч евро.

Сегодня в 13:27