4 вида мошенничества при поиске жилья в Германии
4 вида мошенничества при поиске жилья в Германии: согласно отчету Федерального управления криминальной полиции Германии (BKA), с 2020 по 2023 год количество мошенничеств в сфере аренды выросло на 25 %.
Читайте также: Новая программа реформ в Германии в 2025 году.
4 вида мошенничества при поиске жилья в Германии
Часто жертвами становятся те, кто недавно приехал в страну. Они особенно уязвимы, потому что не знают местных законов, не понимают, куда можно обратиться за помощью, и часто плохо говорят по-немецки.
Помимо стандартных схем, когда мошенники берут деньги за несуществующую квартиру или жилье, которое на самом деле не сдается, появляются и новые виды обмана. Объединяет их одно — злоумышленники притворяются «спасителями», якобы желающими помочь тем, кто отчаянно ищет жилье.
Ниже — четыре актуальные схемы мошенничества, о которых должен знать каждый, кто ищет квартиру в Германии.
Читайте также: Предупреждения о мошенничестве в Германии в мае 2025 года.
1. Незаконные комиссионные
Все чаще агенты по аренде требуют с арендаторов комиссионные, которые на деле являются обычными взятками.
По данным анализа SWR, в мессенджере Telegram размещаются сотни объявлений о сдаче квартир, где просят заплатить «комиссию» в среднем около 1700 евро.
Однако по закону в Германии агент или брокер (Makler) имеет право брать комиссию (Provision) только с того, кто его нанял. То есть, если вы сами не обращались к агенту, платить ему ничего не должны.
Если вы уже заплатили такую незаконную комиссию, вы можете попробовать вернуть деньги — по закону на это дается до трёх лет. Главное, чтобы у вас были доказательства перевода — например, квитанции или банковские выписки.
Грэм Пью, специалист по переезду и основатель компании BerlinRelo, в интервью отметил, что никогда не советует своим клиентам платить комиссионные или взятки, чтобы получить квартиру.
По его словам, несмотря на сложную ситуацию на рынке, особенно в таких городах, как Берлин, честные предложения всё еще существуют. Он понимает, почему люди иногда готовы заплатить, лишь бы поскорее найти жилье, но предупреждает: если квартира сдается легально, с вас не потребуют таких денег.
Если вы всё же решите нанять брокера, помните: по закону он может потребовать не больше, чем двухмесячная базовая арендная плата (Kaltmiete) плюс НДС.
Читайте также: Как избежать комиссий и найти бесплатный счёт в Германии.
2. Коррумпированный рынок аренды в социальных сетях
Брокеры, которые требуют незаконные комиссионные, всё чаще используют мессенджеры Telegram и WhatsApp — это неудивительно. Эти приложения позволяют скрыть переписку, что помогает мошенникам не попадаться и избегать проверки.
Один из таких случаев произошёл в Гамбурге и был описан журналом Der Spiegel. В WhatsApp-группе продавали договоры аренды квартир. Мужчина, представившийся как Крис, действовал вместе с женщиной по имени Дженни, которая работала в одной из крупнейших компаний по аренде жилья в Германии.
Они утверждали, что «помогают» людям, которым сложно найти жильё, но за это требовали наличный «залог» в 1000 евро прямо на просмотре квартиры. На деле это была взятка за доступ к квартирам.
Представитель Ассоциации арендаторов Гамбурга Рольф Боссе прокомментировал этот случай: «Такая практика незаконна и нарушает закон о найме жилья».
Telegram, WhatsApp, Kleinanzeigen и Facebook — одни из самых популярных платформ среди мошенников. Там можно наткнуться на предложения с просьбой внести предоплату за квартиру, которой не существует, или на сбор документов, которые потом используются для кражи личных данных.
В одном случае в Гамбурге мошенник использовал информацию о работе заявителя, чтобы изменить реквизиты зарплатного счёта и перевести его зарплату на другой счет.
Эксперт по переезду Грэм Пью советует избегать Kleinanzeigen и всех соцсетей при поиске жилья. По его словам, самый безопасный способ — это использовать предложения от проверенных арендодателей (verified Anmieter) на Immoscout.
Он подчёркивает: «Я всегда говорю своим клиентам — не все объявления Von Privat (от частных лиц) являются мошенничеством, но все случаи мошенничества происходят именно через Von Privat».
Читайте также: Обязанности арендаторов в Германии: что важно знать.
3. Арендодатели, предлагающие «коммерческую» аренду квартир
Многие арендодатели в Германии неохотно сдают квартиры людям, которые работают не по найму — например, фрилансерам или владельцам бизнеса. Если они всё же соглашаются, то иногда это делается с корыстной целью — обойти закон о контроле арендных ставок.
Один из способов — предложить не обычный жилой договор, а «коммерческий». Такой договор оформляется как будто квартира сдается под офис или другую деловую деятельность.
Почему это важно? Потому что по немецким законам коммерческая аренда защищена гораздо слабее, чем жилая. Например, при коммерческом договоре арендатору сложнее отстоять свои права в суде, и арендодатель может повысить плату или расторгнуть договор намного проще.
Различие между жилой и коммерческой арендой определяется тем, как фактически используется помещение.
Некоторые арендодатели утверждают, что коммерческий договор — это просто формальность. Но это неправда. Если квартира в основном используется для проживания, то даже при подписании коммерческого договора такие действия считаются незаконными.
Ранее суды уже признавали, что сдача обычного жилья под видом коммерческой аренды — это нарушение закона.
Арендодатель не имеет права брать плату по коммерческим ставкам за квартиру, в которой человек просто живёт.
Читайте также: Арендный залог в Германии: важные правила и советы.
4. Мошеннические ассоциации арендаторов
В Германии есть много ассоциаций арендаторов (по-немецки — Mietervereine), которые помогают людям решать споры с арендодателями. Они могут помочь оспорить несправедливые условия в договоре, добиться ремонта квартиры и защитить права арендатора.
Большинство таких организаций действительно полезны и заслуживают доверия. Но из-за сложной ситуации на рынке аренды даже в эту сферу проникли мошенники.
Недавно телеканал ARD рассказал о случаях, когда обычные коммерческие фирмы притворяются ассоциациями арендаторов. Они создают сайты и обещают те же услуги, что и настоящие Mietervereine, но на деле не помогают или навязывают платные услуги, которые могут быть бесполезными.
Поэтому, прежде чем вступать в такую организацию и платить вступительный взнос, важно проверить её репутацию. Почитайте отзывы на независимых сайтах, форумах и платформах с мнениями других арендаторов.
Это поможет понять, действительно ли это надёжная ассоциация, а не мошенническая фирма под видом помощника.
Вы узнали про 4 вида мошенничества при поиске жилья в Германии. Читайте также: 10 прав арендаторов в Германии, которые нужно знать.
