Каковы правила сдачи квартиры в субаренду в Германии в 2025 году
Каковы правила сдачи квартиры в субаренду в Германии в 2025 году? Субаренда — это когда основной арендатор передает свою квартиру или ее часть другому человеку за оплату. То есть вы остаётесь основным арендатором, но позволяете другому человеку жить у вас по договоренности за деньги.
Читайте также: Можно ли арендаторам зарабатывать на субаренде в Германии.
Каковы правила сдачи квартиры в субаренду в Германии в 2025 году
Если у вас просто гостит друг или знакомый до шести недель и не платит вам за проживание, это не считается субарендой, и уведомлять владельца жилья не нужно.
Но если этот человек начинает платить вам за аренду, даже небольшую сумму, это уже считается субарендой. Кроме того, если кто-то живет у вас больше шести недель подряд, об этом нужно сообщить арендодателю, даже если он не платит.
Когда к вам переезжают близкие родственники — дети, родители, супруг или партнер, — это также не считается субарендой. Такое проживание относится к нормальному использованию квартиры. Однако вы всё равно должны уведомить владельца жилья о том, что в квартире появился новый постоянный житель. Это важно, потому что новый жилец должен будет зарегистрироваться в местных органах власти.
Читайте также: Субаренда детям в Германии: что важно знать.
Нужно ли сообщить об этом арендодателю в Германии
Да. Независимо от того, хотите ли вы сдавать в субаренду одну комнату или всю квартиру, вы обязаны сообщить об этом арендодателю и, как правило, по закону должны получить его разрешение. Это касается любого срока субаренды — даже если речь идет всего о выходных или нескольких днях.
Исключение есть только для тех, кто живет в WG (квартира с совместным проживанием), где все жильцы равноправно указаны в договоре аренды. В такой ситуации можно сдавать свою комнату в субаренду без официального разрешения арендодателя, но все равно нужно его заранее уведомить.
Если вы сдадите жилье тайно, без разрешения, и об этом узнает арендодатель, это может привести к серьезным последствиям: от судебных разбирательств до досрочного расторжения договора аренды и вашего выселения.
Читайте также: Cкрытые переплаты за арендную плату в Германии в 2025 году.
Каковы правила сдачи квартиры в субаренду в Германии: может ли арендодатель отказать в сдаче
Если у основного арендатора есть так называемый «обоснованный интерес» к сдаче части квартиры в субаренду, он имеет право требовать согласия арендодателя.
Если арендодатель без веских причин откажет, арендатор может обратиться в суд или даже получить право досрочно расторгнуть договор аренды.
Важно понимать, что это право касается только субаренды части квартиры, например одной комнаты. Сдавать в субаренду всю квартиру без исключения — совсем другое дело: в этом случае арендодатель может законно отказать без объяснений.
Что считается «обоснованным интересом»? Речь идет о серьезных причинах, например:
- вы временно уезжаете работать или учиться в другой город или страну;
- у вас изменилось финансовое положение, и вам нужно снизить расходы на аренду;
- вы расстались с партнером или супругом и теперь не можете оплачивать жилье в одиночку.
В таких ситуациях закон защищает арендатора.
Арендодатель не имеет права отказать, если нет действительно серьезных оснований, например:
- квартира слишком мала для еще одного жильца;
- предложенный субарендатор ненадежен или подозрителен;
- из-за субаренды могут возникнуть проблемы с другими жильцами дома.
Если же арендодатель все равно отказывает без уважительной причины, арендатор может добиваться согласия через суд или расторгнуть договор аренды в особом порядке.
Читайте также: Необходимые документы для жизни в Германии в 2025 году.
Какую информацию нужно предоставить арендодателю
Неважно, собираетесь ли вы сдавать в субаренду одну комнату или всю квартиру — арендодатель должен получить от вас определённую информацию.
В заявке на субаренду нужно указать:
- кто именно будет заселяться (имя и персональные данные субарендатора),
- на какой срок планируется субаренда,
- почему вы хотите сдавать жильё (например, временный переезд или финансовые причины).
Если вы собираетесь превратить свою квартиру в WG (совместное проживание), где будут жить несколько людей, важно заранее согласовать это с арендодателем. В некоторых случаях лучше официально внести в договор аренды статус «совместной квартиры». Тогда вам не придется каждый раз заново подавать заявку на субаренду при смене соседей — это значительно упростит процесс.
Читайте также: Когда арендодатель платит за электричество в Германии.
Нужен ли специальный договор аренды
Если вы собираетесь сдавать жильё в субаренду, договор обязательно нужен — устные договоренности могут привести к проблемам.
Договор между вами (основным арендатором) и субарендатором не связан напрямую с вашим договором с арендодателем. Это значит, что за всё, что делает субарендатор, отвечаете именно вы. Если он, например, повредит имущество или перестанет платить, разбираться с этим придется именно вам, а не владельцу квартиры.
Кроме того, перед арендодателем вы также остаетесь ответственны за любые повреждения, даже если их нанес субарендатор.
Поэтому важно:
- прописать в договоре, кто оплачивает возможный ущерб;
- убедиться, что субарендатор имеет страховку ответственности (Haftpflichtversicherung).
Найти образец договора субаренды можно на многих юридических сайтах, но в вашем договоре обязательно должны быть следующие пункты:
- данные субарендатора (ФИО, адрес, контакт),
- сумма ежемесячной субарендной платы и коммунальных услуг,
- сроки и способ оплаты,
- какие комнаты и зоны можно использовать (например, кухня, ванная, балкон),
- количество выданных ключей,
- размер залога (если предусмотрен),
- описание состояния квартиры при заселении,
- правила проживания (курение, домашние животные, тишина),
- распределение ответственности за ущерб.
Такой договор защитит вас от споров и поможет избежать юридических проблем.
Читайте также: 10 прав арендаторов в Германии, которые нужно знать.
Каковы правила сдачи квартиры в субаренду в Германии: сколько можно взимать
Обычно размер оплаты при субаренде вы можете определить сами, договорившись с будущим жильцом. Но важно соблюдать правила: вы не можете брать больше, чем принято в вашем районе за один квадратный метр жилья.
Если субарендатор узнает, что вы завысили цену, он может потребовать снизить аренду до допустимого уровня, а вы будете обязаны вернуть ему переплаченную сумму.
Если вы сдаёте меблированную квартиру, вы вправе добавить небольшую доплату за мебель и оборудование, которые оставляете — например, за кровать, технику или кухонную утварь. Также не забудьте учесть расходы на электроэнергию, отопление, интернет и воду — заранее решите, будут ли они включены в арендную плату или оплачиваются отдельно.
Читайте также: Арендный залог в Германии: важные правила и советы.
Нужно ли получать согласие местных властей
В некоторых случаях, помимо разрешения от арендодателя, нужно также получить разрешение от местных властей, чтобы сдавать квартиру в субаренду.
Это особенно важно, если вы живете, например, в Берлине или Франкфурте и хотите сдать квартиру как временное жилье для отдыха — например, через Airbnb или похожие сайты. В таких городах действуют строгие правила, и без специального разрешения сдавать жильё короткими сроками запрещено.
Если вы разместите объявление на Airbnb без нужных документов, вам могут назначить штраф.
Максимальный штраф по закону может достигать 500 000 евро, хотя на практике чаще выписывают суммы в несколько тысяч евро — но и это очень неприятно.
Кроме того, важно помнить: если вы зарабатываете на субаренде больше 520 евро в год, вы обязаны указать этот доход в своей налоговой декларации, иначе могут возникнуть проблемы с налоговой службой.
Читайте также: Насколько выросла арендная плата в немецких городах.
Может ли арендодатель потребовать от меня дополнительную плату
Если арендодатель дает разрешение на субаренду, он имеет право попросить у основного арендатора дополнительную оплату. Это связано с тем, что владелец жилья несет больше рисков, когда в квартире живет еще один человек.
Однако важно знать: сумма, которую арендодатель может запросить, ограничена законом и не может быть больше 25% от суммы субарендной платы.
То есть, если вы сдаёте комнату за 400 евро, арендодатель максимум может требовать 100 евро в месяц дополнительно.
Читайте также: В Германии меняют правила компенсации арендной платы.
Последние новости
