Покупка или аренда квартиры в Германии: 17,2% дохода уходит на ипотеку
Покупка или аренда квартиры в Германии: 17,2% дохода уходит на ипотеку — где выгоднее и как это проверить самому. Покупка собственной квартиры в большинстве регионов обходится дороже, чем аренда. Это показывает исследование Postbank Wohnatlas 2026.
Особенно актуален этот вопрос для тех, чьи дети скоро покинут родительский дом, и для тех, кто хочет в старости жить без арендной платы.
Рассказываем, где покупка окупается, как проверить конкретное предложение с помощью простой формулы и сколько это стоит на самом деле.
Читайте также: Недвижимость в Германии дешевеет с учётом инфляции в 2026 году.
Покупка или аренда квартиры в Германии: 17,2% дохода уходит на ипотеку
Покупка квартиры в Германии в большинстве регионов обходится дороже аренды — это подтверждает исследование Postbank Wohnatlas 2026. В среднем по стране покупка жилья площадью 70 квадратных метров забирает 17,2% дохода домохозяйства, тогда как аренда такой же квартиры — 13,5%. Разрыв особенно велик в крупных городах: в Мюнхене нагрузка при покупке достигает 41,0% против 24,5% при аренде.
Коротко о главном:
- По Германии покупка квартиры стоит 17,2% дохода домохозяйства, аренда — 13,5%.
- В Мюнхене нагрузка при покупке составляет 41,0%, при аренде — 24,5%.
- В сельских районах, прежде всего в Восточной Германии, покупка выгоднее аренды.
- Простая формула: если цена покупки ниже 25-кратной годовой холодной арендной платы, это скорее говорит в пользу покупки.
Читайте также: Налог на недвижимость в Германии: суд отклонил жалобы.
Где покупка выгоднее аренды
Для исследования Гамбургский институт мировой экономики по заказу Postbank сравнил 400 районов и городов. Расчёт строился на таких допущениях: 20% собственного капитала, процентная ставка 3,75% и первоначальное погашение 2,42%. Кредитный платёж сравнивали с чистой холодной арендной платой за квартиру такого же размера.
В районе Заале-Орла покупка стоит 7,2% дохода, аренда — 10,5%. А в Хильдбургхаузене покупка выгоднее аренды на 3,2 процентных пункта. В Дессау-Рослау и районе Кифхойзер — на 3,0 процентных пункта. Гослар отстаёт от аренды на 2,5 процентных пункта и остаётся единственным западногерманским регионом в топ-10.
Некоторые крупные города также близки по показателям. В Гельзенкирхене, Зальцгиттере и Хемнице покупка даже несколько выгоднее аренды. В Дуйсбурге и Кайзерслаутерне она дороже лишь на 0,9 процентных пункта.
Где аренда значительно выгоднее
В крупных городах покупка забирает гораздо большую часть дохода, чем аренда. Самый высокий показатель при покупке — в Северной Фрисландии: 45,7%.
А вот в Мюнхене покупка стоит 41,0% дохода, аренда — 24,5%. В Берлине — 39,5% против 24,5%. Гамбург — 37,8% против 20,9%.
В Потсдаме — 36,9% против 20,2%. Во Франкфурте-на-Майне — 36,2% против 22,8%.
Читайте также: BAföG для наследников недвижимости: решение суда.
Покупка или аренда квартиры в Германии: как самому проверить предложение
Разделите цену покупки на годовую холодную арендную плату за сопоставимую квартиру. Полученный результат называется коэффициентом цены покупки. Распространённая формула для тех, кто покупает жильё для себя: если коэффициент ниже 25, это скорее говорит в пользу покупки; начиная примерно с 30 аренда часто выгоднее.
Пример: квартира площадью 70 квадратных метров стоит 300 000 евро. Сопоставимая арендная квартира стоит 12 евро холодной аренды за квадратный метр — это 840 евро в месяц или 10 080 евро в год.
Коэффициент цены покупки составляет около 30, что скорее говорит в пользу аренды.
Как выглядит финансирование с допущениями исследования?
Сопутствующие расходы при покупке: при условных 5% налога на приобретение недвижимости и 2% нотариальных расходов это 21 000 евро, итого 321 000 евро. Собственный капитал — 20% от этой суммы, то есть 64 200 евро. Кредит — 256 800 евро. При ставке 3,75% и погашении 2,42% ежемесячный платёж составит около 1 320 евро.
Таким образом, кредитный платёж примерно на 480 евро превышает арендную плату. Вначале из него добрых 500 евро идут на погашение, то есть на формирование капитала.
Однако при покупке добавляются расходы на содержание и взносы домовладельца. Арендаторам стоит последовательно инвестировать разницу и несвязанный собственный капитал, например через сберегательный план из сравнения ETF-сберегательных планов. Иначе в долгосрочной перспективе сравнение склонится в пользу покупки.
Совет: считайте со ставкой налога на приобретение недвижимости вашей федеральной земли — она сильно различается.
Кроме того, учитывайте расходы на маклера и ремонт, которые исследование не принимает во внимание.
Читайте также: Что изменится в сфере недвижимости Германии в 2026 году.
Покупка или аренда квартиры в Германии: выводы
В большинстве регионов покупка квартиры ложится на доход тяжелее, чем аренда, особенно в Мюнхене, Берлине и Гамбурге. Во многих сельских районах покупка, напротив, выгоднее.
С помощью коэффициента цены покупки вы за несколько минут проверите конкретное предложение. Важно для арендаторов: финансовое преимущество возникает только в том случае, если сэкономленные деньги также инвестируются.
Важно: данные актуальны на 11 ноября 2026 года. Основой является Postbank Wohnatlas 2026 с данными за 2025 год, подготовленный Гамбургским институтом мировой экономики. Данная статья не является финансовой или инвестиционной консультацией.
Читайте также: Новый налог на недвижимость в Германии признан законным.
Последние новости
