Сегодня в 07:00

Германию ждёт «серебряное цунами» на рынке жилья

В Германии стареет население, и в ближайшие годы на рынок недвижимости может выйти сразу несколько миллионов домов. Этот «серебряный поток» жилья даст покупателям больше выбора и, возможно, снизит цены. А вот продавцам придётся столкнуться с новыми трудностями.

Добавить в основные источники Google

Германию ждёт «серебряное цунами» на рынке жилья. Рынок жилья, похоже, вступает в новую фазу. Исследователи, экономисты и специалисты по недвижимости всё чаще говорят о демографической тенденции, которую иногда называют «серебряным цунами».

Германию ждёт «серебряное цунами» на рынке жилья

Этот термин означает, что в ближайшие годы миллионы домов, которыми сейчас владеют «беби-бумеры», перейдут к новым хозяевам. «Беби-бумерами» обычно называют людей, родившихся с 1946 по 1964 год. В послевоенные десятилетия они активно покупали и строили жильё для себя и до сих пор владеют значительной частью всего жилого фонда страны.

По данным платформы недвижимости Jacasa, сегодня этому поколению принадлежит около 32 % частных домов в Германии — это примерно 4,8 миллиона объектов.

По мере того как «беби-бумеры» стареют, ожидается, что многие из этих домов будут проданы, переданы по наследству или сданы в аренду. Это может увеличить предложение на некоторых рынках и привести к снижению цен.

Германию ждёт «серебряное цунами» на рынке жилья: что показывают данные?

Платформа по недвижимости Jacasa изучила данные переписи 2022 года, а также региональную статистику по владению жильём и демографии. По её подсчётам, «беби-бумерам» сейчас принадлежит около 4,8 млн частных домов по всей Германии.

Анализ также показал, что больше всего такого жилья сосредоточено в восточной Германии и некоторых частях Рурского региона.

Вот три района в Германии с самой высокой концентрацией домов «беби-бумеров»:

Район	Регион	Доля домов «беби-бумеров»
Укермарк	Бранденбург	~48 %
Эннепе-Рур-Крайс	Северный Рейн-Вестфалия	~45 %
Мейсен	Саксония	~44 %

В Jacasa полагают, что этим регионам может стать труднее, если на рынок одновременно выйдет много домов, а молодёжь продолжит уезжать оттуда учиться и работать в другие места.

Тем не менее исследователи советуют не ждать резкого наплыва жилья на рынок. Берлинский исследовательский институт empirica считает, что сравнение с «цунами» немного вводит в заблуждение. Дело в том, что поколение «беби-бумеров» — это люди, родившиеся почти за два десятилетия.

Поэтому продажа домов, передача их по наследству и переезд пожилых людей в жильё поменьше будут растянуты на много лет, а не произойдут одновременно.

Рынок жилья, разделённый по местоположению

Если из этого исследования и можно сделать однозначный вывод, то он такой: местоположение будет иметь всё большее значение.

Исследование 2026 года, проведённое Федеральной ассоциацией немецких народных банков и банков Райффайзена (BVR) совместно с Немецким экономическим институтом (IW), показывает: рынки жилья в разных регионах Германии всё сильнее отличаются друг от друга.

Согласно этому анализу, в мегаполисах и экономически сильных регионах цены, скорее всего, продолжат расти вплоть до 2035 года. А вот в некоторых структурно слабых регионах цены будут стоять на месте или снижаться.

Отдельно в исследовании отмечены Саар, Саксония-Анхальт и Тюрингия: там дополнительное жильё от пожилых собственников может ещё больше усилить давление на и без того непростой рынок.

Экономист по недвижимости Томас Байерле в статье для газеты Welt пишет, что, по его мнению, эта тенденция только набирает обороты. Он ожидает, что число домов, которые начнут продавать пожилые «беби-бумеры», заметно вырастет примерно с 2030 года, а пик этой волны придётся на 2037–2042 годы.

Особенно это может затронуть частные дома на одну семью. Многие из них построены в 1970-х, 1980-х и 1990-х годах и часто нуждаются в дорогостоящей модернизации для повышения энергоэффективности. В регионах, где население сокращается, покупатели могут не захотеть брать на себя такие расходы, а это создаст дополнительное давление на цены.

Совсем другая картина складывается в крупнейших городах и экономических центрах Германии — Берлине, Гамбурге, Франкфурте, Кёльне, Дюссельдорфе и Штутгарте. Из-за постоянного притока новых жителей, сильного рынка труда и нехватки свободных участков под застройку спрос там, как ожидается, по-прежнему будет превышать предложение.

Что это означает для потенциальных покупателей и продавцов?

Для покупателей «серебряное цунами» может открыть новые возможности:

более широкий выбор объектов;
снижение конкуренции, особенно в сельской местности и небольших городах;
больше пространства для торга по цене.

Для продавцов же всё будет зависеть от конкретного региона:

в экономически сильных регионах спрос на привлекательное жильё, скорее всего, останется высоким;
в менее активных регионах владельцам старых домов, возможно, придётся смириться с более долгими сроками продажи;
усилится конкуренция среди продавцов на слабых рынках.

Поэтому всем, кто задумывается о покупке или продаже жилья в Германии, стоит обращать внимание не столько на общую картину по стране, сколько на перспективы конкретного места.

Сегодня в 07:00