Большинство арендаторов в Германии имеют право на получение информации, которая поможет им определить, не слишком ли высока их арендная плата. Решение Федерального суда, принятое в среду, значительно расширило это право.
Как судебное решение укрепит права арендаторов в Германии. Фото: unsplash.com

Как судебное решение укрепит права арендаторов в Германии: большинство арендаторов в Германии имеют право на получение информации, которая поможет им определить, не слишком ли высока их арендная плата. Решение Федерального суда, принятое в среду, значительно расширило это право.

Читайте также: Путеводитель по региональным стереотипам Германии.

Как судебное решение укрепит права арендаторов в Германии

Ключевое решение суда Карлсруэ, принятое в среду, предоставило арендаторам широкие права по выявлению и оспариванию завышенной арендной платы — независимо от того, как долго они проживают в квартире.

В настоящее время арендаторы, проживающие в районах с контролируемой арендной платой, имеют право на получение определенной информации от своего арендодателя, чтобы решить, не слишком ли много они платят. Однако срок действия этого права ограничен тремя годами, по истечении которых арендаторы могут подать в суд, но не могут получить доступ к информации, которая могла бы стать решающим фактором в их деле.

С чего все началось

Изначально иск был подан четырьмя арендаторами, проживающими в берлинских кварталах с регулируемой арендной платой.

Жильцы утверждали, что арендодатель нарушил их права в соответствии с немецким законом о регулировании арендной платы — Mietpreisbremse — отказавшись вернуть излишне уплаченную, по их мнению, арендную плату.

Кроме того, арендодатель отказался предоставить информацию о том, как была рассчитана арендная плата, сославшись на срок давности, который, по их словам, истек через три года после даты заселения.

Три нижестоящих суда уже приняли решение в пользу арендаторов, причем берлинский ландгерихт (региональный суд) постановил, что трехлетний срок давности истекает через три года после подачи запроса о предоставлении информации, а не через три года после даты заселения.

Федеральный суд справедливости (BGH) поддержал это решение после подачи апелляции.

Что такое Mietpreisbremse?

Mietpreisbremse — это закон об ограничении арендной платы в Германии, который позволяет определить, на сколько арендодатель может поднять арендную плату в начале нового срока аренды.

Если говорить конкретно, то арендная плата для новых арендаторов не может быть более чем на 10 % выше сопоставимых арендных ставок в данном районе. Однако существуют исключения, которыми могут воспользоваться арендодатели, например, исключение для недавно отремонтированных объектов или для объектов, где предыдущая арендная плата уже превышала пороговое значение.

Исключение составляют также новостройки (т.е. квартиры, построенные и сдаваемые в аренду после 2014 года).

Федеральные земли могут по своему усмотрению применять закон о регулировании арендной платы в тех регионах, где рынок жилья особенно перегрет — в первую очередь для защиты квартиросъемщиков. В настоящее время этот закон действует во всех крупных городах Германии — от Мюнхена до Гамбурга, а также в небольших городах и сельских районах, где спрос на жилье высок. Актуальный список мест, где действует Mietpreisbremse.

Что это означает для моих прав как арендатора?

Благодаря тому, что BGH вынес решение в пользу квартиросъемщиков, теперь существуют гораздо более четкие рекомендации для квартиросъемщиков относительно того, когда они могут запрашивать информацию, и если и когда арендодатель имеет право отказать им в этом.

Это означает, что люди, которые уже давно живут в арендованном ими жилье, но подозревают, что им выставляют завышенные счета, теперь могут потребовать от своего арендодателя ключевую информацию, чтобы построить против него дело.

Однако есть некоторые разногласия по поводу того, сколько людей это затронет

В беседе с DPA ассоциация собственников жилья Haus und Grund преуменьшила влияние этого постановления, заявив, что с 2019 г. арендодатели и так подчиняются более жестким правилам. В это время вступило в силу новое законодательство, согласно которому арендодатели должны быть прозрачны в расчетах арендной платы в начале каждого нового договора аренды.

По мнению Haus und Grund, это означает, что изменения коснулись только тех арендаторов, которые въехали в новую квартиру в период с 2015 по 2018 год, когда был введен Mietpreisbremse.

Однако представитель Немецкой ассоциации квартиросъемщиков заявил, что на самом деле постановление имеет гораздо более широкую сферу действия.

По ее словам, хотя в настоящее время арендодатели обязаны предоставлять небольшой объем информации в начале аренды, арендаторы имеют право на гораздо более подробную документацию, например, об арендной плате, которую платил предыдущий арендатор, о том, какие именно ремонтные работы были проведены и сколько на них было потрачено, а также о дате проведения ремонтных работ.

Поэтому право арендаторов на информацию имеет «огромное значение».

Читайте также: Как меняется арендная плата в крупнейших городах Германии.

Обложка: unsplash.com