Что может стать причиной выселения из квартиры в Германии
Будучи нацией арендаторов, многие немцы хорошо осведомлены о своих правах. Традиционно семьи могут оставаться в одной и той же арендованной недвижимости в течение многих лет, а в некоторых случаях даже передавать старые договоры аренды следующему поколению, наслаждаясь безопасной жизнью без огромных затрат на покупку. Что может стать причиной выселения из квартиры в Германии?
Но для иностранцев в стране не всегда все так просто. Столкнувшись с длинным договором аренды, составленным на немецком языке и изобилующим бюрократическими терминами, вы можете не совсем понимать, на что подписываетесь.
Хуже того, если вы не знаете своих прав, вы можете не понять, действует ли ваш арендодатель в соответствии с законом.
Читайте также: Как снять квартиру в Германии: руководство
Что может стать причиной выселения из квартиры в Германии
В последнее время в социальных сетях появилось множество сообщений о том, что арендодатели вынуждают людей покинуть свои квартиры.
В одном из случаев участник группы Facebook для иностранцев в Берлине сообщил, что ему сказали съехать, чтобы хозяин мог взимать большую арендную плату с нового арендатора, и пригрозили судебным иском.
К сожалению, подобные ситуации, похоже, слишком распространены в Германии — особенно в крупных городах с напряженным, конкурентным рынком жилья.
Хорошая новость для арендаторов заключается в том, что арендодателю в Германии бывает сложно выселить жильцов из квартиры.
По закону они могут сделать это только при очень определенных обстоятельствах.
Когда арендодатель может выселить меня из квартиры?
В Германии выселение может происходить при четырех определенных обстоятельствах:
- Нарушение договора.
- Окончание срока аренды.
- По коммерческим причинам.
- В связи с необходимостью арендодателя самому пользоваться недвижимостью.
Стоит помнить, что эти обстоятельства не являются черно-белыми, и при попытке выселить арендатора на арендодателя ложится большое бремя доказывания.
1. Нарушение договора аренды
Основным юридическим механизмом, с помощью которого арендодатели пытаются выселить своих арендаторов, является нарушение договора аренды, которое может выражаться в чем угодно — от отказа платить арендную плату до сдачи квартиры в субаренду без согласия владельца.
Ваши обязательства как арендатора — например, размер арендной платы, отношение к имуществу и уважение к соседям — прописаны в договоре аренды.
Это первый документ, с которым вы должны ознакомиться, если хотите избежать разногласий с агентом по аренде или арендодателем.
Читайте также: Как сдать квартиру в субаренду в Германии.
В большинстве случаев, однако, наиболее распространенными нарушениями правил аренды являются следующие:
- Несвоевременная или пропущенная оплата аренды,
- Несанкционированная субаренда,
- Проведение ремонта без разрешения,
- Проживание с домашним животным без разрешения,
- Чрезмерное заселение квартиры,
- Неоднократные нарушения правил проживания (например, тихих периодов).
В каждом из вышеперечисленных случаев арендодатель должен сообщить арендатору о проблеме в течение нескольких недель, если он хочет принять меры. Письмо арендатору с уведомлением о выселении из-за вечеринки, которая произошла полгода назад, не будет приемлемым в соответствии с немецким законодательством.
В случае просрочки арендных платежей договор аренды может быть расторгнут без уведомления после двух месяцев неуплаты арендной платы подряд.
2. Окончание срока аренды
Если в договоре аренды указаны дата начала и дата окончания — если это срочный договор, — по закону вы обязаны съехать к указанной дате окончания.
Однако это не всегда однозначно, и некоторые юристы утверждают, что если вы продолжаете жить в квартире и платить арендную плату после даты окончания договора, то может подразумеваться новый срок аренды.
Однако на это не стоит рассчитывать, и если вы не уверены в своих силах, вам следует обратиться за консультацией к юристу.
3. Экономические соображения
Хотя обычно простого заявления арендодателя «Я хочу поднять арендную плату» недостаточно для выселения арендатора, в некоторых ситуациях экономические соображения играют роль.
В частности, закон гласит, что если арендодатель испытывает «значительные неудобства» из-за невозможности использовать недвижимость другим способом, это может стать законным основанием для расторжения договора.
4. Использование арендодателем имущества в личных целях
Если арендодателю необходимо использовать недвижимость для себя или своих близких родственников, таких как партнер, братья, сестры, дети или родители, он может подать заявление на так называемое Eigensbedarfkündigung: расторжение договора по причине личного использования.
Важно отметить, что здесь действуют довольно строгие правила, касающиеся определения близких родственников, причин, по которым они нуждаются в недвижимости, и типа предполагаемого использования.
Например, арендодатель не сможет сослаться на то, что недвижимость нужна ему для хранения: для того чтобы расторжение договора было правомерным, он должен намереваться жить в этой недвижимости сам или чтобы в ней жил кто-то из его близких родственников.
Причина внезапного изменения вида использования также должна быть убедительной, а не просто «потому что я так хочу».
Некоторые примеры включают:
- Значительное повышение уровня жизни.
- Создание или расширение семьи, например, переезд к партнеру.
- Переезд поближе к работе.
- Улучшение доступности в случае болезни.
- Использование квартиры в качестве дома для престарелых.
И опять же, бремя доказывания здесь лежит на арендодателе, и каждая ситуация уникальна.
За какое время хозяин должен уведомить меня об этом?
На этот вопрос сложно ответить, поскольку существует несколько различных факторов, которые играют определенную роль.
Одним из факторов является количество времени, которое арендатор провел в собственности, особенно если арендодатель нуждается в собственности для собственного использования. В большинстве случаев обычным сроком расторжения договора считается три месяца, но этот срок должен быть увеличен до шести месяцев, если арендатор прожил в недвижимости 5-8 лет, и до девяти месяцев, если он прожил там дольше.
По общему правилу, минимальным требованием является три месяца, хотя некоторые арендодатели указывают в договоре аренды более короткие сроки уведомления.
Если вы расторгаете договор без предупреждения, арендодатель должен указать в письме о расторжении договора срок, в течение которого вы должны покинуть жилье. В таких срочных случаях минимальный срок составляет две недели.
Что делать, если мне угрожают выселением?
Хотя внезапное получение уведомления о выселении в почтовом ящике — это не так страшно, важно сохранять спокойствие и обдумать свои действия.
Вы можете подумать, есть ли у арендодателя веские причины для того, чтобы пытаться вас выселить. Даже если что-то кажется законным, эксперты-юристы и консультанты местной ассоциации квартиросъемщиков смогут провести более тщательную проверку.
Если вы понимаете, что неправы — например, из-за порчи квартиры или просрочки арендной платы, — возможно, стоит связаться с хозяином и предложить ему исправить ситуацию как можно скорее. Доказательство того, что вы ответственный квартиросъемщик, может побудить его еще раз подумать о том, чтобы выгнать вас на улицу.
В любом случае, важно действовать быстро и попытаться решить проблему, чтобы избежать дальнейшей эскалации.
Вот, что может стать причиной выселения из квартиры в Германии. При этом важно знать, что арендодатель не имеет автоматического права принудительно выселить вас, и для этого ему необходимо получить решение суда.
Читайте также: Законна ли аренда квартиры без Anmeldung
