Как изменилась аренда в крупнейших городах Германии
В Германии продолжается рост арендной платы, вызванный спросом на меблированные квартиры и тенденцией отказа от покупки недвижимости Как изменилась аренда в крупнейших городах Германии?
Хотя каждый из городов Германии обладает своим уникальным характером, есть одна общая черта: найти квартиру в этих мегаполисах становится все сложнее и дороже.
Для тех, кому посчастливилось заключить договор аренды на более поздний срок, ситуация остается относительно доступной. По данным специалистов по недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), эта группа арендаторов платит в среднем на 8 евро меньше за квадратный метр, чем новые арендаторы.
Как изменилась аренда в крупнейших городах Германии
Но для новых участников рынка аренды — и тех, кто собирается переезжать, — жилье дорожает с каждым месяцем.
«Спрос на рынке аренды достиг нового пика, что подчеркивает напряженную ситуацию», — говорит Геза Крокфорд, глава портала недвижимости ImmoScout24.
Тенденция к росту усилилась после того, как Европейский центральный банк (ЕЦБ) повысил процентные ставки летом 2022 года. Это было сделано в попытке сдержать инфляцию после полномасштабного вторжения России в Украину.
В специальном исследовании, проведенном по заказу WirtschaftsWoche, компания ImmoScout24 проанализировала, как эти экономические изменения повлияли на цены аренды в Германии.
Они обнаружили, что арендная плата во всех семи крупных городах выросла на двузначную величину со второго квартала 2022 года — другими словами, с момента начала резкого роста процентных ставок.
Во многом это объясняется тем, что высокие ставки сделали ипотеку более дорогой и вытеснили с рынка многих потенциальных покупателей. Впоследствии эти домохозяйства увеличили спрос на и без того перегретом рынке аренды.
Насколько выросла арендная плата?
По данным ImmoScout, за последние два года арендная плата в крупных городах Германии выросла на 30 %.
В отношении новостроек, на которые не распространяется действие некоторых мер по контролю за арендной платой, тенденция гораздо более резкая: в большинстве мегаполисов арендная плата для этого типа недвижимости выросла примерно на 20 и более процентов.
Но и на более старую недвижимость цены выросли на 24 %, то есть новый арендатор, плативший в 2022 году 1 000 евро, теперь должен будет выкладывать 1 240 евро в месяц.
В Мюнхене, самом дорогом городе Германии, арендная плата за новостройки выросла до 25,08 евро за квадратный метр, что составляет 2006,40 евро в месяц — до оплаты услуг и счетов.
Для существующих квартир ситуация не намного лучше: в этом году их стоимость составляет в среднем 21,03 евро за квадратный метр. Таким образом, холодная арендная плата за квартиру площадью 80 квадратных метров составляет 1682,40 евро в месяц.
Саксонский город Лейпциг остается самым дешевым городом для проживания: предлагаемая арендная плата на существующие объекты выросла на скромные 7% до 8,13 евро за квадратный метр. Это означает, что арендаторы могут найти жилье площадью 80 квадратных метров в среднем за 650,40 евро до вычета счетов.
Однако даже в Лейпциге цены на новостройки значительно выросли. По сравнению с 2022 годом, когда жители могли приобрести новую квартиру за 10,65 евро за квадратный метр, в этом году новые арендаторы платят в среднем 12,17 евро за квадратный метр, что на 14% больше.
Вот сводка текущих средних арендных ставок за квадратный метр в крупнейших городах Германии, а также информация о том, насколько они выросли
Берлин | 2022 | 2024 | Рост |
---|---|---|---|
Существующие объекты: | 11.10 евро | 13.76 евро | 24% |
Новостройки: | 15.37 евро | 19.52 евро | 27% |
Кёльн | 2022 | 2024 | Рост |
---|---|---|---|
Существующие объекты: | 11.58 евро | 13.99 евро | 21% |
Новостройки: | 12.88 евро | 16.75 евро | 30% |
Дюссельдорф | 2022 | 2024 | Рост |
---|---|---|---|
Существующие объекты: | 10.81 евро | 12.74 евро | 18% |
Новостройки: | 12.90 евро | 15.87 евро | 23% |
Франкфурт-на-Майне | 2022 | 2024 | Рост |
---|---|---|---|
Существующие объекты: | 12.82 евро | 14.52 евро | 13% |
Новостройки: | 15.17 евро | 17.90 евро | 18% |
Гамбург | 2022 | 2024 | Рост |
---|---|---|---|
Существующие объекты: | 12.22 евро | 13.72 евро | 12% |
Новостройки: | 14.49 евро | 17.15 евро | 18% |
Лейпциг | 2022 | 2024 | Рост |
---|---|---|---|
Существующие объекты: | 7.60 евро | 8.13 евро | 7% |
Новостройки: | 10.65 евро | 12.17 евро | 14% |
Мюнхен | 2022 | 2024 | Рост |
---|---|---|---|
Существующие объекты: | 16.93 евро | 21.03 евро | 24% |
Новостройки: | 19.64 евро | 25.08 евро | 28% |
Штутгарт | 2022 | 2024 | Рост |
---|---|---|---|
Существующие объекты: | 12.26 евро | 14.13 евро | 15% |
Новостройки: | 14.38 евро | 16.44 евро | 14% |
Что стало причиной недавнего повышения арендной платы?
С тех пор как в 2022 году процентные ставки начали расти, количество людей, приобретающих недвижимость в Германии, значительно сократилось, и многие потенциальные покупатели вернулись на рынок аренды.
Во всех крупных городах, кроме Берлина, компания ImmoScout24 обнаружила, что за последние два года соотношение арендаторов и покупателей выросло. В Гамбурге ситуация особенно экстремальна. Еще летом 2022 года в ганзейском городе было в 37 раз больше арендаторов, чем покупателей.
Во втором квартале этого года арендаторов было в 54 раза больше, чем покупателей.
Еще одним фактором высокой арендной платы является рост популярности меблированного жилья, которое, как правило, сдается по гораздо более высоким ценам.
В случае с долгосрочной меблированной арендой арендодатели могут использовать некоторые лазейки в системе контроля арендной платы в Германии, чтобы увеличить свою прибыль. В случае краткосрочной аренды меблированных квартир контроль отсутствует, поэтому арендодатели имеют карт-бланш на установление любых цен.
По данным ImmoScout24, около половины квартир на рынке в некоторых городах сдаются с мебелью. Это особенно актуально для городов с большой международной общиной, поскольку меблированные квартиры часто предпочитают рабочие, которые могут находиться в Германии всего несколько месяцев.
Однако многие люди прибегают к аренде меблированной квартиры, потому что не могут найти на рынке другой тип недвижимости — и для этого им обычно приходится хорошенько покопаться.
Во всех немецких городах, кроме Лейпцига и Дюссельдорфа, средняя стоимость аренды меблированных квартир составляла 30 евро за квадратный метр и выше, что соответствует как минимум 2 400 евро холодной аренды за квартиру площадью 80 квадратных метров.
Есть ли способ исправить ситуацию?
По мнению Немецкого института экономических исследований (DIW), не существует «серебряной пули», способной решить обостряющийся жилищный кризис в стране, но есть некоторые меры, которые могут помочь.
«Простого решения не существует, — сказал ZDF научный сотрудник DIW Константин Холодилин. Такие меры, как замораживание арендной платы, могут помочь в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе снижают стимул к строительству крайне необходимой недвижимости, пояснил он.
Строительство социального жилья — эффективная мера, но требует времени, а увеличение пособия на жилье может облегчить нагрузку на домохозяйства, но при этом приведет к росту арендной платы.
Холодилин считает, что только сочетание различных мер может ослабить взрывной рост арендной платы в ближайшие годы. Кроме того, исследователь DIW хочет, чтобы больше полномочий было возвращено властям на местном и муниципальном уровне.
На индивидуальном уровне жильцы всегда могут оспорить арендную плату с помощью местной ассоциации жильцов, которая сможет проверить, соответствуют ли цены жесткому контролю арендной платы в Германии.
Читайте также: Новый расчет налога на недвижимость с 2025 года.