Брокерские услуги при покупке недвижимости в Германии
Во многих сферах жизни в Германии все происходит немного по-другому, и покупка дома не является исключением. Разберем брокерские услуги при покупке недвижимости в Германии.
Читайте также: Почему аренда жилья дешевле покупки в Германии.
Брокерские услуги при покупке недвижимости в Германии
Хотя оживленный рынок недвижимости в Бундесреспублике делает ее привлекательным местом для покупки, каждый, кто хочет встать на жилищную лестницу, должен учитывать скрытые расходы, которые он может понести.
Помимо процентных ставок, налогов и оплаты услуг нотариусов и переводчиков, одной из основных статей расходов является комиссия риелтора, которая иногда может достигать тысячи евро.
Вот что нужно знать об этих крупных комиссионных и как их можно снизить.
Кто платит комиссионные при сделках с недвижимостью в Германии
Если вы приехали из другой европейской страны или, например, из США, вы, возможно, привыкли к системе, при которой продавец платит комиссию брокеру. Это интуитивно понятно, потому что агент по недвижимости занимается продвижением недвижимости на рынке, общением с покупателями и, в конечном счете, получением лучшей цены для продавца, поэтому вполне логично, что продавец должен оплачивать эти услуги.
Однако до недавнего времени в Германии все комиссионные агента по недвижимости оплачивал покупатель. Это означало, что эти комиссионные, которые могли достигать семи процентов от стоимости покупки, добавлялись к целой горе дополнительных расходов, с которыми приходилось сталкиваться покупателям, от нотариальных сборов до налога на передачу земли.
К счастью для покупателей (но в меньшей степени для продавцов), эта ситуация была изменена в соответствии с законом, вступившим в силу в конце 2020 года. С тех пор расходы обычно делятся 50/50 между покупателями и продавцами.
Однако здесь есть некоторые нюансы, которые важно отметить. Если продавец поручает агенту по недвижимости помочь ему продать свой дом, то технически он несет ответственность за расходы, но должен оплатить не менее 50 процентов.
Если покупатель поручает агенту по недвижимости найти ему дом, те же правила действуют и в обратном случае: покупатель несет ответственность за расходы, но может получить от продавца максимум 50 процентов.
В каждом случае сторона, заказавшая услуги брокера, должна доказать, что она оплатила свою долю, прежде чем другая сторона будет обязана оплатить свою.
Сколько стоят услуги агентов по недвижимости в Германии
Комиссионные при продаже недвижимости варьируются от земли к земле, но обычно составляют от 5 до 7 процентов от цены покупки.
По данным онлайн-портала ImmobilienScout24, вот стандартные ставки, которые будут действовать в каждой из федеральных земель в 2024 году.
В скобках указана доля расходов в размере 50 процентов:
- Баден-Вюртемберг: 7,14 процента (3,57 %)
- Бавария: 7,14 % (3,57 %)
- Берлин: 7,14% (3,57%)
- Бранденбург: 7,14% (3,57%)
- Бремен: 5,95% (2,97%)
- Гамбург: 6,25 % (3,12 %)
- Гессен: 5,95% (2,97%)
- Нижняя Саксония: 4,76 — 5,95 % или 7,14 %, в зависимости от региона. (2,38 — 3,57 %)
- Мекленбург-Передняя Померания: 5,95 % (2,97 %)
- Северный Рейн-Вестфалия: 7,14 % (3,57 %)
- Рейнланд-Пфальц: 7,14% (3,57%)
- Саар: 7,14% (3,57%)
- Саксония: 7,14% (3,57%)
- Саксония-Анхальт: 7,14% (3,57%)
- Шлезвиг-Гольштейн: 7,14% (3,57%)
- Тюрингия: 7,14% (3,57%)
Если трудно оценить, сколько это значит в реальном выражении, можно рассмотреть два объекта недвижимости: квартиру стоимостью 200 000 евро и семейный дом стоимостью 500 000 евро.
В земле Гессен покупатель, разделивший комиссию брокера поровну с продавцом, заплатит 5 940 евро за квартиру стоимостью 200 000 евро и 14 850 евро за дом стоимостью 500 000 евро.
В более дорогом Берлине тот же покупатель заплатит 7 140 евро за квартиру стоимостью 200 000 евро и 17 850 евро за дом стоимостью 500 000 евро.
Однако здесь все усложняется: согласно немецкому законодательству, вы имеете полное право договориться с агентом по недвижимости о размере комиссионных.
Это означает, что, особенно в районах с жесткой конкуренцией, вы можете заключить более выгодную сделку.
Всегда ли я должен платить комиссионные в Германии
Не всегда. На самом деле, как продавец, вы имеете полное право продать свою недвижимость частным образом, не прибегая к помощи агента по недвижимости.
Преимущество этого, конечно, в том, что вы можете сэкономить тысячи евро на комиссионных как для себя, так и для потенциального покупателя.
Однако, с другой стороны, вам придется взять на себя всю работу агента по недвижимости, начиная с маркетинга недвижимости, общения с потенциальными покупателями и заканчивая заключением сделки.
Кроме того, могут потребоваться некоторые предварительные расходы, связанные с заказом таких вещей, как поэтажные планы и профессиональные фотографии, а также время, которое вам придется потратить на изучение всех процедур и подготовку соответствующих документов для нотариуса — вот лишь несколько примеров.
Однако в конечном итоге именно вам решать, стоит ли тратить деньги на работу с профессиональным брокером.
Как покупатель, вы также можете встретить в объявлениях о продаже недвижимости слова «provisionsfrei» (без комиссии).
Это довольно часто встречается в новостройках, где застройщик может продавать жилье напрямую заинтересованным покупателям. В более редких случаях без комиссии может быть выставлена уже существующая недвижимость, что делает ее более привлекательным предложением.
В обоих случаях комиссия может быть включена в стоимость покупки, так что вы не обязательно получите более выгодную сделку.
Еще один случай, когда вам, скорее всего, удастся избежать комиссии, — это так называемые капитальные квартиры (Kapitalanlagen), или недвижимость для сдачи в аренду.
Эта арендованная недвижимость предназначена для инвестиций: покупатели могут получать дополнительный доход от аренды с течением времени и, в идеале, также зарабатывать деньги, когда они придут продавать недвижимость несколько лет спустя.
По этой причине расходы покупателя обычно немного ниже за счет отказа от стандартной комиссии брокера.
Читайте также: Прогноз роста цен на недвижимость в Германии на 10 лет.
