Что обязаны оплачивать арендаторы в Германии, а что нет
Что обязаны оплачивать арендаторы в Германии, а что нет: разбор коммунальных платежей и важных исключений. Многие арендаторы в Германии сталкивались с неприятным сюрпризом: приходит счет за коммунальные услуги (Nebenkostenabrechnung), и оказывается, что нужно доплатить крупную сумму. Но платить всё, что требует арендодатель, не обязательно. Если внимательно проверить счет, можно реально сэкономить.
Закон четко делит расходы на те, которые арендодатель имеет право переложить на жильцов, и те, которые должен оплачивать сам. Главный принцип: платить нужно только за то, что связано с использованием квартиры.
Рассказываем, какие пункты в счете вы обязаны оплачивать, а какие можете смело оспорить.
Читайте также: Ошибки в счёте за коммуналку в Германии: права арендаторов.
Что обязаны оплачивать арендаторы в Германии, а что нет
Получив ежегодный счет за коммунальные услуги (Nebenkostenabrechnung), многие жильцы послушно оплачивают его, даже не подозревая, что часть сумм включена туда незаконно. Эксперты напоминают: арендодатель может требовать оплату только тех расходов, которые непосредственно связаны с использованием квартиры жильцами. Всё остальное — его собственная забота.
7 категорий затрат, которые ни в коем случае не должны появляться в квитанциях арендаторов:
- Текущий ремонт и содержание здания. Замена крыши, покраска фасада, ремонт разбитого окна или новая дверь — все это ложится на плечи владельца недвижимости. То же касается и ремонта в ванной комнате.
- Крупный и мелкий ремонт. Если сломалось отопление, вышел из строя бойлер или здание просто обветшало от времени — платить за исправление этих проблем обязан арендодатель. Расходы на устранение обычного износа тоже не ваша головная боль.
- Управленческие расходы. Наем управляющей компании или охранного агентства — это решение и траты владельца, которые он не имеет права перекладывать на жильцов.
- Личные страховки арендодателя. Забудьте про оплату страховок на случай судебных издержек, потери арендной платы или ремонта. В счете могут законно появиться разве что страховки здания от урагана или гражданской ответственности.
- Разовые работы. Чистка фасада, прочистка желобов или разовая обработка от насекомых (дезинсекция) оплачиваются исключительно владельцем.
- Обустройство сада и инвентарь. Создание нового сада или покупка новых граблей и газонокосилок — инвестиции арендодателя. А вот регулярный уход за уже существующими насаждениями (покос травы, уборка листвы) переложить на жильцов можно.
- Покупка пожарного оборудования. Приобретение и установка датчиков дыма и огнетушителей — забота хозяина квартиры. Арендаторы могут участвовать лишь в оплате ежегодной проверки их исправности (техобслуживания), если это прописано в договоре.
Вывод: Прежде чем переводить деньги, стоит сверить счет с этим списком — вполне возможно, вы сможете сэкономить, оспорив лишние пункты.
Читайте также: 8 способов сэкономить на коммунальных платежах в Германии.
За что арендаторы в Германии обязаны платить: полный список
Если в договоре аренды прописано, что жилец оплачивает «эксплуатационные расходы» (Betriebskosten), это открывает арендодателю возможность включать в счета довольно много позиций. Главное правило: такие расходы должны быть связаны с использованием и обслуживанием дома.
Арендодатели имеют полное право перекладывать на плечи жильцов:
- Налог на недвижимость (Grundsteuer).
- Вода и канализация (водоснабжение и отвод сточных вод).
- Отопление и горячая вода (включая обслуживание и проверку безопасности).
- Лифт — платить за него придется, даже если вы живете на первом этаже и никогда им не пользуетесь.
- Вывоз мусора и уборка улиц.
- Уборка дома и борьба с вредителями.
- Уход за садом.
- Освещение лестничных клеток, подвала и придомовой территории.
- Чистка дымоходов.
- Страховки: страхование здания и гражданской ответственности.
- Услуги дворника или управдома (Hausmeister).
- Общая антенна или интернет.
- Общая прачечная (стиральные машины и сушилки в подвале, если они есть).
Кроме того, портал mineko.de уточняет, что к оплате могут добавиться и другие, менее очевидные услуги.
Что обязаны оплачивать арендаторы в Германии: прочие эксплуатационные расходы
- Регулярная чистка водостоков (желобов).
- Обслуживание вентиляции, пожарной или охранной сигнализации.
- Проверка и заправка огнетушителей.
- Освещение котельных.
- Проверка электропроводки в квартире (если это плановая общая проверка).
- Работа консьержа.
- Содержание общего бассейна или сауны, если они есть в доме.
Итог: всё, что связано с повседневной работой дома (от мусора до лифта), чаще всего можно включить в счет. Главное, чтобы это было прописано в договоре как эксплуатационные расходы.
Читайте также: Важные сроки по коммунальным платежам в Германии.
Что обязаны оплачивать арендаторы в Германии, а что нет: как арендаторы могут оспорить счет
Страховая компания Ergo объясняет, что после получения ежегодного счета за коммунальные услуги у арендаторов есть один месяц на его проверку. Если в счете обнаружатся ошибки, то дальнейшие действия зависят от того, что именно пошло не так, так как разные ошибки влекут за собой разные правовые последствия.
Специалисты Ergo делят ошибки на формальные и содержательные. К формальным ошибкам относится, например, неправильно указанный расчетный период, отсутствие в счете каких-то обязательных позиций или непонятно, по какому принципу распределены суммы. Если счет содержит такую формальную ошибку, он считается недействительным, и арендатор не обязан сразу же оплачивать возможную доплату. В этой ситуации жилец имеет полное право потребовать от арендодателя исправленный, формально правильный документ, и только после этого решать вопрос с оплатой.
Что касается содержательных ошибок, то к ним относятся такие вещи, как неверное указание жилой площади вашей квартиры, обычные арифметические просчеты или включение в счет тех расходов, которые вы с арендодателем не согласовывали и платить за которые не обязаны.
В этом случае алгоритм действий другой
Арендатор должен письменно заявить свои возражения против счета. Но саму доплату, пусть и ошибочную, ему придется произвести сразу. Однако у него есть двенадцать месяцев с момента получения счета, чтобы урегулировать этот спор и вернуть деньги. Важно не пропустить этот срок, потому что если пропустить эти двенадцать месяцев, то оспорить содержательную ошибку в расчетах арендодателя уже не получится.
Кроме того, существуют жесткие сроки выставления самого счета. Согласно правилам, арендодатель обязан предоставить расчет коммунальных платежей не позднее, чем через двенадцать месяцев после окончания расчетного периода. Проще говоря, счет за 2025 год должен прийти вам не позже 31 декабря 2026 года. Если арендодатель этот срок пропустил, то, за редкими исключениями, арендатор имеет полное право вообще не платить по этому счету.
Исключением могут быть случаи, когда арендодатель не виноват в просрочке, например, если он сам получил счет от поставщиков энергии слишком поздно, уже после того, как истек его собственный срок для выставления счета жильцам.
Читайте также: Переплата за коммуналку при Bürgergeld: что важно знать.
Последние новости
