Осень 2024: стоит ли покупать недвижимость в Германии
Осень 2024: стоит ли покупать недвижимость в Германии? По мнению экспертов в области недвижимости, после серии падений цен спрос на рынке недвижимости Германии значительно вырос.
Платформа ImmoScout 24 обнаружила, что спрос на покупку в городах «достиг нового максимума с 2017 года».
При этом платформа отметила резкое увеличение количества запросов на финансирование в апреле-июне.
Читайте также: Ипотека в Германии: доступность, условия, советы.е
Осень 2024: стоит ли покупать недвижимость в Германии
«Рынок покупки недвижимости продолжает набирать обороты. Фаза ожидания закончилась как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов», — говорит управляющий директор ImmoScout24 Геза Крокфорд, добавляя, что люди „снова хотят покупать“.
Особенно высок интерес (измеряемый запросами на покупку) к покупке недвижимости в городах «восьмерки» Германии — он вырос на 47 % по сравнению с прошлым годом в Берлине, Дюссельдорфе, Мюнхене, Лейпциге, Франкфурте, Гамбурге, Кельне и Штутгарте, выяснил ImmoScout24.
Но эта тенденция наблюдается не только в крупных городах: покупательский интерес вырос также на городских окраинах и в сельской местности, сообщает платформа.
Анализ, проведенный Commerzbank в конце августа, привел к аналогичному выводу. Банк отмечает рост числа сделок с недвижимостью и увеличение количества людей, обращающихся за ипотечными кредитами.
Однако предыдущее падение цен следует рассматривать в контексте, поскольку рынок в разных частях страны сильно различается.
Например, падение цен было не таким значительным во внутренних районах крупнейших городов Германии, где спрос всегда высок, по сравнению с сельскими районами, которые пострадали от кризиса в гораздо большей степени, рассказала Марен Борделинг, управляющая активами Quantum Immobilien.
Что же это значит для цен на недвижимость?
Несмотря на возросший интерес, Commerzbank ожидает, что в краткосрочной перспективе цены вырастут лишь «умеренно», поскольку завышенные процентные ставки по ипотечным кредитам компенсируют нехватку жилья.
Однако, по мнению банка, падение цен на недвижимость, вызванное повышением процентных ставок Европейским центральным банком, возможно, подошло к концу.
«С начала года цены на старую недвижимость снова немного выросли после падения более чем на 12 процентов с весны 2022 года. Это означает, что коррекция цен закончилась раньше, чем мы ожидали», говорится в аналитике Commerzbank.
Еще одним фактором, который может привести к росту цен, является нехватка жилья во многих регионах Германии.
Данный график цен сделок с недвижимостью в период с 2010 по 2024 год показывает, что цены стабилизируются как на вторичную недвижимость (черная линия), так и на новостройки (желтая линия).
Например, по оценкам Кельнского института экономических исследований, до 2025 года включительно потребуется 370 000 новых квартир, а в период до 2030 года — около 300 000. Однако, согласно прогнозам мюнхенского Института экономических исследований Ifo, к 2026 году будет построено менее 200 000 квартир.
Помимо иммиграции, изменения в образе жизни людей также способствуют увеличению потребности в доступной недвижимости.
По данным Ассоциации современного строительства, сокращение числа людей, живущих вместе в одной семье, стимулирует спрос на большее количество домов.
Но стоит также отметить, что когда порталы недвижимости сообщают о росте цен на жилье в своих объявлениях, это, как правило, цены, по которым еще предстоит пройти процесс покупки. В итоге квартиры могут быть проданы за меньшую цену, чем они были изначально заявлены на сайте, или вообще не проданы, если покупатели и продавцы не смогут договориться.
Есть ли разница при покупке новостройки или старой недвижимости?
Как правило, дома или квартиры в новостройках напрямую от застройщика сейчас вряд ли будут дешевле — особенно из-за высокой стоимости строительства.
По данным Destatis, статистического бюро Германии, в мае этого года цены на новостройки выросли на 2,7 % в годовом исчислении, что было вызвано ростом стоимости большинства строительных материалов.
Однако многие покупатели по-прежнему выбирают именно их. В Гамбурге, например, спрос на кондоминиумы снижается, но предпочтение отдается энергоэффективным квартирам в новостройках, которые не нуждаются в ремонте, необходимом для старых зданий.
Однако таких квартир меньше, и они сравнительно дороже, согласно исследованию компании IVD Nord.
По данным ImmoScout, в Берлине и Лейпциге наблюдается высокий спрос на квартиры и дома в новостройках.
Если вы думаете о покупке старой недвижимости, стоит помнить, что банки иногда требуют премию за риск в виде более высоких процентных ставок для домов, которые, скорее всего, потребуют ремонта в связи с «законом об отоплении» и налогообложением CO2.
Кроме того, неясно, на какие реконструкции правительство Германии будет выделять субсидии в будущем в рамках законодательства ЕС, направленного на климатически нейтральное строительство.
Итак, подходящее ли сейчас время для покупки жилья в Германии?
За последние месяцы эксперты по недвижимости изменили свое мнение.
Например, Commerzbank ранее предполагал, что цены будут продолжать падать до конца 2024 года, так как считал, что цены на недвижимость все еще завышены на 5-10 процентов.
Банк по-прежнему исключает возможность какого-либо бума на рынке недвижимости, но считает вероятным, что до конца года цены будут расти умеренными темпами. Это связано с тем, что изменения процентных ставок вряд ли дадут большой толчок росту цен.
«ЕЦБ, скорее всего, снизит процентную ставку еще на 100 базисных пунктов к следующему лету. Однако это будет несколько меньше, чем ожидает рынок в настоящее время, поэтому потенциал снижения… процентных ставок по 10-летним ипотечным кредитам, скорее всего, будет ограничен», — считают в банке.
Процентные ставки «вряд ли будут намного ниже, чем сейчас, в ближайшие месяцы и в следующем году, на уровне около 3,5 %, и даже могут немного вырасти во второй половине 2025 года», — добавили в банке.
Другие эксперты согласились с тем, что цены достигли дна, но только в некоторых регионах.
«Поскольку уровень процентных ставок стабилизировался, а ЕЦБ, как ожидается, снизит процентные ставки, дно в стабильных районах, похоже, достигнуто», — сказала Бурдерлинг из Quantum Immobilien.
Однако она предупредила, что это не обязательно справедливо для районов, затронутых демографическими изменениями, и социально менее благополучных районов (например, на востоке за пределами крупных городов).
Если не принимать во внимание прогнозы цен и ставок, то в конечном итоге покупка жилья — это личное решение, которое зависит от многих факторов, включая ваше финансовое положение, потребности и район проживания, в котором вы живете, и который имеет свои собственные тенденции на рынке недвижимости.
Если вы хотите самостоятельно узнать, сколько вы можете заплатить за жилье в своем регионе, Кильский институт мировой экономики (IfW) публикует индекс Greix (индекс недвижимости Германии).
Данные собираются на основе фактических, нотариально заверенных цен продаж, так что на них стоит обратить внимание, пока вы проводите свое исследование.
Кроме того, при принятии решения о покупке жилья нелишним будет пообщаться с профессиональным экспертом по недвижимости в вашем регионе.
Вы узнали, стоит ли покупать недвижимость в Германии этой осенью. Читайте также: Почему Берлин одинокий город для многих иностранцев.
