Финансовое планирование перед покупкой дома в Германии
Финансовое планирование перед покупкой дома в Германии — это ключевой шаг, который помогает избежать долговых рисков, точно рассчитать свои возможности и обеспечить стабильные выплаты по ипотеке на долгие годы.
Дом находится в хорошем месте, удобная планировка, всё отремонтировано — звучит отлично. Но можете ли вы реально позволить себе такой дом площадью 120 квадратных метров за 450 000 евро?
Сколько нужно своих денег, можно ли обойтись без накоплений, и как узнать, на какую сумму кредита можно рассчитывать? В этой статье — пошаговое руководство, которое поможет разобраться в своих финансовых возможностях.
Читайте также: Страхование дома при длительном отсутствии в Германии.
Финансовое планирование перед покупкой дома в Германии
Прежде чем брать кредит, нужно понять, какую сумму вы реально можете выплачивать ежемесячно. Это и есть основа для расчёта максимального размера кредита. По простому правилу, на кредит не стоит тратить больше 30 % вашего чистого (то есть после налогов) дохода. Некоторые банки допускают и до 40 %, но это уже зависит от ситуации.
Важно помнить: это лишь ориентир. У каждого свои расходы — на детей, машину, отдых или хобби. Поэтому лучше не полагаться только на усреднённые цифры, а внимательно изучить свои личные финансы.
Финансовые эксперты советуют посмотреть, сколько вам удалось отложить за последний год. Так вы поймёте, сколько денег у вас действительно остаётся после всех обязательных трат. Разовые доходы (например, премия) и редкие расходы (свадьба, ремонт) лучше исключить из расчётов.
Если вы живёте в съёмной квартире, прибавьте к годовому излишку сумму арендной платы без коммуналки — ведь в собственном доме этой траты больше не будет. Но не забудьте, что расходы на электричество и отопление всё равно останутся — и могут даже вырасти, если жильё станет больше.
Теперь разделите годовой остаток на 12 — получится сумма, которую вы можете ежемесячно направлять на погашение кредита.
Будьте честны с собой: эти выплаты нужно будет делать долгие годы. Если расчёты окажутся слишком оптимистичными, есть риск, что вы не справитесь с кредитом — и тогда банк может потребовать продать жильё.
Если позже у вас появятся дополнительные деньги — например, вы получите наследство — вы сможете внести их досрочно и быстрее погасить долг (это называется специальное погашение).
Читайте также: Сравнение цен на недвижимость в Германии: доступное жильё.
Сколько кредита вы реально можете получить
Чтобы понять, на какую сумму кредита можно рассчитывать, нужно знать условия конкретного банка: какая процентная ставка и какой минимальный размер погашения долга.
Большинство банков выдают ипотеку в виде аннуитетного кредита. Это значит, что вы платите каждый год (или каждый месяц) одну и ту же сумму, в которую входят проценты и часть основного долга. Со временем долг уменьшается, проценты становятся меньше, а основная часть — больше. Но ежемесячный платёж остаётся примерно одинаковым.
Пример расчёта: если банк предлагает ставку 4 % годовых и требует начинать с погашения 2 % долга в год, то общая нагрузка составляет 6 % в год. Допустим, у вас свободный доход — 1 500 евро в месяц, то есть 18 000 евро в год. Делим эту сумму на 6 % (или 0,06) и получаем максимальную сумму кредита: 18 000 / 0,06 = 300 000 евро.
Почему это важно: чем больше вы гасите каждый год, тем быстрее рассчитаетесь с кредитом. Если платите только по минимуму, долг может растянуться на десятки лет. На сайте Stiftung Warentest есть удобный калькулятор, где можно наглядно посчитать свою ипотеку. Там же советуют: старайтесь с самого начала гасить не менее 2–3 % в год.
И не забывайте: кредит лучше полностью выплатить до выхода на пенсию. После этого доходы обычно снижаются.
Обычно разумный срок для погашения ипотечного кредита — до 30 лет.
Читайте также: Сколько стоит недвижимость в Германии: формула расчета.
Финансовое планирование перед покупкой дома в Германии: сколько нужно своих денег
Цена дома — это не только сумма в объявлении. Например, если объект стоит 450 000 евро, нужно учесть ещё и дополнительные расходы: налог на покупку, услуги нотариуса и, возможно, оплату риелтора.
В среднем эти сопутствующие расходы составляют 10–15 % от стоимости жилья. Точный процент зависит от региона и от того, работаете ли вы через посредника. Например, в Баварии без риелтора — это всего около 5 %.
Важно: лучше оплачивать эти дополнительные расходы из своих денег, а не брать на них кредит. Банки считают такие сделки рискованными, ведь эти расходы нельзя заложить как имущество. Поэтому ставка по кредиту будет выше — если банк вообще согласится на такие условия.
Также стоит иметь запас денег на возможный ремонт или обновление. Сумма зависит от состояния дома. Если планируется энергомодернизация, ориентируйтесь примерно на 1 000 евро за каждый квадратный метр.
Лучше заранее проконсультироваться со специалистами, чтобы оценить реальные затраты.
Пример расчёта для дома за 450 000 евро:
- Дом в хорошем состоянии, но нужна новая кухня и мебель: 10 000 евро.
- Сопутствующие расходы (налоги, нотариус и т.д.): примерно 10 %, то есть 45 000 евро.
- Всего собственных средств нужно: 10 000 + 45 000 = 55 000 евро.
- Из 450 000 евро можно взять в кредит 300 000 евро.
- Остаток — ещё 150 000 евро, которые тоже нужно внести своими средствами.
Итого нужно иметь около 205 000 евро собственного капитала, чтобы надёжно профинансировать покупку такого дома.
Читайте также: Брокерские услуги при покупке недвижимости в Германии.
Последние новости
