Что изменится в сфере недвижимости Германии в 2026 году
Что изменится в сфере недвижимости Германии в 2026 году: независимо от того, снимаете ли вы жильё, владеете им или сдаёте в аренду, важно быть внимательными и следить за изменениями.
Читайте также: Новый налог на недвижимость в Германии признан законным.
Что изменится в сфере недвижимости Германии в 2026 году
Если вы планируете покупку, продажу, ремонт или инвестиции, лучше действовать заранее — это поможет сэкономить деньги и избежать лишнего стресса.
Арендаторам стоит регулярно проверять арендную плату и Nebenkosten и не бояться уточнять у арендодателя, появились ли новые платежи или обязанности.
Ниже — самое важное, что нужно знать, и ситуации, в которых вам, возможно, придётся предпринимать конкретные действия.
Читайте также: Как спланировать покупку недвижимости в Германии.
Контроль за арендной платой в Германии и индекс её роста
И арендаторам, и арендодателям важно учитывать, что закон о сдерживании роста арендной платы (Mietpreisbremse) в Германии продлён как минимум до конца 2029 года и продолжит действовать на рынках жилья, где ощущается нехватка квартир.
Это значит, что при заключении нового договора аренды цена не может быть выше местной средней арендной платы более чем на 10 процентов. При этом арендаторы имеют право потребовать возврат переплаченных сумм в течение 30 месяцев с момента начала договора, даже если они ранее не подавали официальную жалобу.
Кроме того, индексы арендной платы (Mietspiegel) стали обязательными и теперь обновляются каждые два года. Это делает расчёт и повышение арендной платы более понятными, прозрачными и юридически обоснованными. Также появляются позитивные сигналы, что власти федеральных земель будут активнее штрафовать арендодателей за завышенные цены, а для арендаторов могут запустить новые сервисы и инструменты, которые упростят подачу жалоб на чрезмерно высокую арендную плату.
Читайте также: Рост задолженности по арендной плате в Германии зимой.
Реформа налога на недвижимость
Реформа налога на недвижимость, основанная на оценке объектов по состоянию на 2022 год, теперь полностью вступила в силу. Муниципалитеты самостоятельно устанавливают ставки налога (Hebesätze), и для части владельцев это уже привело к заметному росту расходов — в отдельных случаях налог увеличился на сумму до 1000 евро в год.
Арендодатели имеют право включать этот налог в коммунальные платежи (Nebenkosten), поэтому дополнительные расходы могут лечь и на арендаторов. В среднем такие платежи сейчас составляют около 18 центов за квадратный метр в месяц.
В большинстве крупных городов новые оценки недвижимости уже опубликованы, что снизило неопределённость для многих домохозяйств. Если вы пока не получили уведомление, стоит внимательно следить за почтой, чтобы не пропустить важную информацию.
Читайте также: Налоги и соцвыплаты в Германии: что ждет немцев в 2026 году.
Что изменится в сфере недвижимости Германии в 2026 году: отсутствие увеличения жилищного пособия (Wohngeld)
После заметного повышения в 2025 году, когда выплаты Wohngeld выросли примерно на 30 евро в месяц для домохозяйств с низким доходом, в 2026 году размер этой помощи остается без изменений. Очередной пересмотр запланирован только на 2027 год. Это означает, что если вы получаете минимальную зарплату или являетесь пенсионером и вам сложно оплачивать аренду или ипотеку, размер государственной поддержки, скорее всего, сохранится на прежнем уровне как минимум в течение следующего года.
Читайте также: Изменение лимитов и расчёта пенсий в Германии с 2026 года.
Налог на выбросы CO2 и затраты на энергию
Налог на выбросы CO₂ в Германии, который в 2025 году составлял 55 евро за тонну, в 2026 году будет переведён на аукционную систему. Для топлива, используемого для отопления и транспорта, установят ценовой диапазон от 55 до 65 евро за тонну.
Скорее всего, это приведёт к росту расходов на отопление домов, которые используют газ или нефть. Для владельцев жилья это может означать более высокие счета за энергию, а для арендаторов — увеличение коммунальных платежей (Nebenkosten).
Если вы живёте в квартире с низкой энергоэффективностью, значительную часть расходов на CO₂ по закону должен оплачивать арендодатель — вплоть до 95 процентов. Однако стоит учитывать, что часть этих затрат всё равно может быть переложена на арендаторов.
Читайте также: Рост CO2-налога в Германии с 2026 года.
Закон об отоплении, планы теплоснабжения городов и переходные сроки
2026 год станет важным этапом для правил, связанных с отоплением. Закон об энергоэффективности зданий (GEG) продолжает действовать, но теперь к нему добавляется обязательное муниципальное тепловое планирование. Крупные города обязаны представить свои планы теплоснабжения до 30 июня 2026 года, а небольшие муниципалитеты должны сделать это позже — до 2028 года.
В этих планах будет указано, какие виды возобновляемого отопления разрешены в конкретном регионе. Речь идёт, например, о тепловых насосах, системах на биомассе, солнечной тепловой энергии или гибридных решениях.
Существующие системы отопления на газе и нефти могут продолжать работать. Даже если такая система вышла из строя и не подлежит ремонту, её пока разрешается заменить новой системой на ископаемом топливе. Однако есть условие: начиная с 2029 года такие установки должны использовать всё большую долю возобновляемой энергии.
Также по-прежнему действует требование заменить старые котлы с постоянной температурой, если им больше 30 лет. Исключение сделано для владельцев, которые давно сами проживают в своём жилье.
Если вы планируете устанавливать новое отопление, важно учитывать, что с 2029 года новые системы на нефти или газе будут обязаны частично работать на возобновляемых источниках энергии.
Читайте также: Пересмотр закона об отоплении в Германии: правило 65%.
Что изменится в сфере недвижимости Германии в 2026 году: субсидии на ремонт и отопление
В 2026 году федеральные субсидии на комплексную энергоэффективную модернизацию зданий (BEG) будут заметно сокращены. Общий бюджет программы уменьшится примерно с 15,3 млрд евро до 12–12,6 млрд евро. Это может привести к временным паузам в финансировании или к более длительным срокам рассмотрения заявок. При этом субсидии на замену систем отопления через KfW и BAFA, как ожидается, сохранятся на прежнем уровне, с базовой ставкой поддержки в 30 %.
Для домохозяйств с низким доходом предусмотрен дополнительный доходный бонус в размере 30 %. Кроме того, при установке особо эффективных систем можно получить климатический бонус в 20 %. В результате общая сумма субсидии может достигать до 70 % от стоимости работ.
Важно учитывать, что подать заявку на субсидию необходимо до подписания договоров с подрядчиками. Также обязательным условием является участие сертифицированного эксперта по энергоэффективности.
Читайте также: Важные сроки замены отопления в Германии с 2026 года.
Обязательства по реновации при смене владельца
Если вы покупаете дом на одну или две семьи, стоит заранее учитывать, что новые владельцы часто обязаны в течение двух лет провести энергоэффективную модернизацию жилья. В первую очередь это касается системы отопления и элементов конструкции здания. Обычно речь идёт об утеплении потолка верхнего этажа, а также труб горячего водоснабжения.
Хотя такие требования действуют уже не первый год, ожидается, что их круг будет расширен, а контроль за их выполнением станет строже. Это связано с тем, что новую директиву ЕС планируют включить в немецкое законодательство к маю 2026 года.
При этом владельцы, которые давно живут в своём жилье, а также собственники зданий, признанных памятниками архитектуры, как правило, освобождаются от этих обязательств.
Читайте также: Изменение минимальной зарплаты в Германии с 2026 года.
Что изменится в сфере недвижимости Германии в 2026 году: обязательства в отношении солнечной энергии
Хотя на уровне всей страны на 2026 год не введены единые обязательные требования по использованию солнечной энергии, несколько федеральных земель расширяют уже существующие правила или вводят новые. В первую очередь это касается строительства новых домов, капитального ремонта крыш и общественных зданий.
Так, Баден-Вюртемберг, Бавария и Рейнланд-Пфальц постепенно расширяют требования к установке солнечных панелей как для частных, так и для коммерческих объектов.
Поэтому владельцам недвижимости важно заранее изучить правила, действующие в их федеральной земле, а также проверить, какие субсидии и программы поддержки, в том числе через KfW, им доступны.
Читайте также: Новые правила для балконных солнечных панелей в Германии.
Внедрение интеллектуальных счетчиков
С 2026 года установка интеллектуальных счётчиков электроэнергии станет обязательной для домохозяйств, которые потребляют более 6000 кВт·ч в год. Это требование также распространяется на дома и квартиры, где после 2024 года были установлены фотоэлектрические системы, тепловые насосы или зарядные устройства для электромобилей.
Домохозяйства с обычным уровнем потребления — примерно 4000 кВт·ч в год — не обязаны переходить на такие счётчики, но могут установить их по собственному желанию. В этом случае годовая плата будет ограничена и составит около 20 евро.
Правительство планирует постепенно расширять использование интеллектуальных счётчиков: к 2028 году они должны быть установлены примерно у половины всех домохозяйств, а к 2030 году охват планируется довести до 95 %.
Читайте также: Внедрение умных счетчиков в Германии застопорилось.
Нехватка жилья и давление рынка
Германия по-прежнему отстаёт от своих планов по строительству жилья. Вместо запланированных 400 000 новых домов в 2026 году, по прогнозам, будет построено лишь около 240 000. Такой дефицит нового жилья усиливает давление на рынок аренды: арендная плата продолжает расти, а найти доступную квартиру или решиться на переезд становится всё сложнее.
Читайте также: В Германии требуют жёстких мер против завышенной аренды.
Что изменится в сфере недвижимости Германии в 2026 году: страховые взносы
В 2026 году ожидается рост взносов по страхованию жилых зданий и страхованию от стихийных бедствий. Одной из причин называют увеличение рисков, связанных с изменением климата и участившимися экстремальными погодными явлениями.
И владельцам жилья, и арендаторам стоит пересмотреть свои страховые полисы и убедиться, что защита действительно достаточна.
Сейчас от стихийных бедствий застраховано лишь около 57 % зданий в Германии, поэтому многие дома остаются без необходимого страхового покрытия.
Читайте также: Нюансы страхования при ремонте и строительстве в Германии.
Налоговые льготы и доход от аренды
В 2026 году базовая необлагаемая сумма по подоходному налогу должна немного вырасти. Точные значения будут установлены в рамках Ежегодного закона о налогах. Доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, считается налогооблагаемым и учитывается при расчёте общего дохода. После вычета допустимых расходов он может уменьшать размер налоговой льготы. Это значит, что арендный доход не освобождается от налогов, а включается в общую налоговую базу и влияет на сумму подоходного налога.
Читайте также: Аренда без дохода: как живут мелкие арендодатели в Германии.
Поддержка «соответствующих возрасту» переоборудований
Поддержка реконструкций, направленных на адаптацию жилья к возрастным особенностям и требованиям доступности, снова становится доступной.
Речь идёт о кредитах KfW, которые обычно предлагаются под проценты в диапазоне примерно от 2,3 до 3,3 и могут достигать суммы до 50 000 евро. Эти средства можно использовать для переоборудования жилья с учётом потребностей пожилых людей или людей с инвалидностью.
При этом важно помнить, что получение такой поддержки не гарантировано законом. Выплаты зависят от того, сколько средств выделено в федеральном бюджете и останутся ли они доступными на момент подачи заявки.
Читайте также: Ключевой документ для аренды жилья в Германии.
Последние новости
