Защита арендаторов в Германии сильнее, чем во многих странах ЕС — и вот почему
Защита арендаторов в Германии сильнее, чем во многих странах ЕС — и вот почему: пока во многих европейских странах вновь пересматривают правила аренды из-за случая с испанской пенсионеркой, которую принудительно выселили, рынок аренды в Германии представляет собой совершенно иную картину.
Для миллионов людей, снимающих жильё в Германии, важно понимать, при каких условиях арендодатель может расторгнуть договор и какие права защиты есть у арендаторов.
Немецкое законодательство об аренде известно своей высокой степенью защиты арендаторов, и вернуть квартиру здесь далеко не так просто, как может показаться.
Читайте также: Проверьте счёт за коммуналку: арендаторы в Германии могут переплачивать около 163 евро в год.
Защита арендаторов в Германии сильнее, чем во многих странах ЕС — и вот почему
В Германии арендодатель не может просто так уведомить о расторжении договора только потому, что хочет вернуть себе квартиру. Согласно статье 573 Гражданского уложения Германии, для обычного расторжения договора у арендодателя должен быть «законный интерес».
Закон прямо перечисляет несколько типичных случаев: арендодатель сам или его члены семьи нуждаются в жилье (так называемая «потребность для собственного использования»), арендатор серьёзно нарушает договорные обязательства, либо арендодатель понесёт значительные экономические потери при продолжении сдачи в аренду.
Особо важно отметить: если арендодатель просто хочет продать квартиру или повысить арендную плату, это не может служить основанием для расторжения. Более того, арендодатель обязан указать конкретную причину в уведомлении о расторжении; причины, не указанные там, даже если они существуют, впоследствии будет трудно принять во внимание в суде.
Читайте также: В Германии раскрыли новую схему мошенничества при сдаче жилья в аренду.
Срок уведомления: чем дольше живёте, тем сильнее защита
Срок уведомления о расторжении в Германии напрямую связан с продолжительностью проживания арендатора, и это важная мера защиты долгосрочных арендаторов. Для арендатора срок уведомления всегда составляет три месяца, независимо от того, как долго он прожил.
Но для арендодателя ситуация иная: если арендатор прожил менее 5 лет, срок уведомления составляет 3 месяца; после 5 лет он увеличивается до 6 месяцев; после 8 лет — до 9 месяцев.
Кроме того, уведомление о расторжении должно быть доставлено до третьего рабочего дня каждого месяца, чтобы срок начал отсчитываться с текущего месяца. Если этот момент пропущен, весь срок сдвигается на месяц позже.
Читайте также: 29% арендаторов в Германии на грани: жилищный кризис угрожает всей системе соцзащиты.
«Право вето» арендатора: при особых трудностях можно отказаться выезжать
Даже если арендодатель законно направил уведомление о расторжении, арендатор не обязательно должен немедленно выезжать. «Социальная оговорка» в немецком праве даёт арендатору право возразить против расторжения. Если переезд создаст «неразумные трудности» для самого арендатора, его семьи или совместно проживающих лиц, арендатор может заявить возражение и потребовать продолжения арендных отношений.
Что считается «неразумными трудностями»? Закон прямо упоминает одну ситуацию: невозможность найти разумное по условиям и доступное по цене жильё. На практике преклонный возраст, серьёзная болезнь, инвалидность, предстоящий экзамен или близкие роды также могут быть признаны судом обстоятельствами трудности.
Арендатор должен заявить возражение в письменной форме не позднее чем за два месяца до окончания срока расторжения.
Читайте также: В Мюнхене планируют ввести систему мониторинга арендной платы.
Защита арендаторов в Германии сильнее, чем во многих странах ЕС: последствия задолженности по аренде
Задолженность по аренде — риск, которого арендатору следует опасаться больше всего. Согласно закону, если арендатор два месяца подряд не вносит арендную плату или не вносит значительную её часть, либо общая сумма задолженности достигает двухмесячной арендной платы, арендодатель может направить уведомление о «немедленном расторжении» без соблюдения обычного срока уведомления.
Однако немецкое право даёт арендатору «окно для исправления». После того как арендодатель подаёт иск о выселении, у арендатора есть два месяца, чтобы погасить задолженность; как только долг выплачен, немедленное расторжение теряет силу. Но нужно учитывать: если арендодатель одновременно направил и обычное уведомление о расторжении, погашение долга не аннулирует автоматически и обычное расторжение — правда, согласно текущему коалиционному соглашению, это правило в будущем может измениться.
Для тех, кто снимает жильё в Германии, немецкая правовая система создаёт относительно прочную защитную сеть. Арендодатель не может произвольно расторгнуть договор, долгосрочные арендаторы имеют более длительный переходный период, а арендаторы, столкнувшиеся с особыми трудностями, могут даже отказаться от переезда. Но это не означает, что арендатор может относиться к этому легкомысленно, особенно когда речь идёт о задолженности по аренде: своевременное общение и обращение за профессиональной консультацией по-прежнему крайне важны.
Читайте также: Левые побеждают на выборах в Берлине: Элиф Эралп обещает снизить аренду и остановить АдГ.
Последние новости
